Details

Erstellt: 22. Dezember 2021

ÖVI gegen FMA-Wohnkredit-Restriktion | Immomedien

Autor: Gerhard Rodler am 16.12.2021

Immoflash

Nach langen Beratungen, einem parlamentarischen Begutachtungsprozess und vielen politischen Unabwägbarkeiten ist es nun doch so weit: Die Novelle zum Wohnungseigentumsgesetz wird heute im Parlament beschlossen. Bis zuletzt wurde an Details gefeilt, so auch noch mit einem Abänderungsantrag am vergangenen Dienstag im Bautenausschuss.

Anlass der Novelle war das sogenannte Right to Plug. Doch es geht nicht nur um Ladestationen für Elektroautos. Ein ganzes Bündel an Maßnahmen soll dazu beitragen, die Energiewende in den Bestandsimmobilien zu unterstützen. Darüber hinaus kommt es generell im Wohnungseigentum zu wesentlichen Änderungen, von denen mehr als 650.000 WE-Objekte österreichweit betroffen sind.

Gleich zwei wichtige Mechanismen der Willensbildung im Wohnungseigentum werden von der Novelle nämlich grundlegend modifiziert: Das Einstimmigkeitsprinzip bei der Genehmigung von Änderungen, die ein einzelner Wohnungseigentümer durchführen möchte. Dies soll bei bestimmten Maßnahmen durch eine Zustimmungsfiktion ersetzt werden. Die Willensbildung in der Eigentümerversammlung (oder im Umlaufbeschluss) wird vereinfacht: Die Berechnung der Mehrheit nach Anteilen soll durch ein Alternativmodell ergänzt werden, das auch einer qualifizierten Minderheit von Wohnungseigentümern beispielweise die Umsetzung von Renovierungsmaßnahmen ermöglichen soll. Ergänzend dazu sind neue Regeln für die Weitergabe der Kontaktadressen der Wohnungseigentümer geplant, ebenso die Möglichkeit, an Eigentümerversammlungen online teilzunehmen.

Die Neuregelungen hinsichtlich des Änderungsrechts des Wohnungseigentümers (Zustimmungsfiktion und Erweiterung des Kataloges der privilegierten Änderungen), der Kreditfinanzierung von größeren Verbesserungs- und Erhaltungsarbeiten, der Bekanntgabe von Zustellanschriften durch den Verwalter sowie der Möglichkeit zur Teilnahme an Eigentümerversammlungen in Wege elektronischer Kommunikation werden mit 1. Jänner 2022, die Neuerungen betreffend Willensbildung der Eigentümergemeinschaft sowie der Mindestrücklage erst mit 1. Juli 2022 in Kraft treten, so ÖVI Vorstand und Verwaltersprecher Udo Weinberger. Für bestimmte Maßnahmen, die an sich nur einstimmig oder auf dem Ersatzweg durch Beschluss des Außerstreitrichters gegenüber den anderen Wohnungseigentümern „durchgesetzt“ werden können, werden bereits ab 1.1.2022 neue Regelungen gelten. Die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer soll als erteilt gelten, wenn diese von der geplanten Änderung durch Übersendung verständigt werden und der Änderung nicht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Verständigung widersprechen.

Relative Mehrheit von 2/3 bei Beschlüssen der WE-Gemeinschaft: jede abgegebene Stimme zählt, 1/3 der Anteile reicht Ein viel tiefgreifender Punkt der vorliegenden Novelle ist aber die Erleichterung der Mehrheitsermittlung in der Eigentümerversammlung. Bisher war für einen Beschluss der WE- Gemeinschaft eine (einfache) Mehrheit von mehr als 50 Prozent aller Miteigentumsanteile erforderlich.

Neben die bisherige Möglichkeit der Beschlussfassung durch die (Anteils-)Mehrheit tritt nun eine zweite Variante: Für einen wirksamen Beschluss ist auch eine Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen ausreichend, sofern diese Mehrheit zumindest einem Drittel aller Miteigentumsanteile entspricht. Wohnungseigentümer, die sich nicht an der Abstimmung beteiligen, haben in Zukunft weniger bremsende Wirkung als bisher. Eine qualifizierte Minderheit von WE (1/3 aller Anteile) kann Beschlüsse erwirken. Dies gilt ab 1.7.2022.

Die Mindestrücklage ist von der Idee her sicher gut gemeint, doch die Umsetzung sei nicht überzeugend geraten, so der ÖVI.

Die wiederholten Mahnungen der österreichischen Notenbank, den Immobilienmarkt auf Überhitzungen deutlich zu beobachten, wurde durch jüngste Meldungen noch verschärft: Die Banken sollen angehalten werden, Privatimmobilienkredite nur noch unter erhöhten Auflagen (Eigenkapitalquote, maximaler Anteil am monatlichen Haushaltsbudget) zu vergeben. Dass in der jüngeren Vergangenheit solche Kredite leichtfertig vergeben worden wären, ist den Immobilienexperten nicht bekannt, so ÖVI Geschäftsführer Anton Holzapfel abschließend. Damit erschwert man Eigentumsbildung, die nachhaltig zur Wohnversorgung beitragen könnte und sollte.

Details

Erstellt: 22. Dezember 2021

Wohnungseigentumsmarkt: 2021 weniger Wohnungen verkauft, dafür teurer | ImmoFokus Timeline (immo-timeline.at)

von Amelie Miller am 16.12.2021

WOHNEN

Obwohl heuer in Österreich weniger Eigentumswohnungen verkauft wurden als im Vorjahr, ist das Volumen der Transaktionen gestiegen. Grund dafür sind höhere Preise. "Wer nicht verkaufen muss, verkauft nicht", so Andreas Wollein vom Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI).

In Wien lag der Durchschnittspreis für neuwertige Eigentumswohnungen heuer bei 5.485 EUR pro Quadratmeter, das entspricht einem Plus von knapp 5 Prozent. 

 "Das aktuelle Zinsniveau mit Negativzinsen und Verwahrgebühr bei steigender Inflation veranlasst viele, weiter in Immobilien zu investieren" erklärte Wollein. Rund ein Drittel der Fertigstellungen am Wiener Wohnungsmarkt seien von Investorenprojekten gekennzeichnet. Auch beim Verhältnis zwischen gefördertem und freifinanziertem Wohnbau in Wien und Niederösterreich hat es den Angaben zufolge in den letzten Jahren einen massiven Wandel gegeben: Während es bis 2014 noch mehr geförderte als ungeförderte Projekte gegeben habe, seien 2018 und 2019 jeweils bereits mehr als doppelt so viele Projekte freifinanziert errichtet worden. Ursache hierfür seien außerordentlich gestiegenen Bodenpreisen. Diese würden die Realisierung von geförderten Projekten kaum zulassen. 

Das große Angebot an freifinanzierten Wohnungen sei auch am Markt sichtbar und habe inzwischen in bestimmten Bereichen zu einer Stagnation der Wohnungspreise geführt. Dennoch: In Wien kostete eine neue Eigentumswohnung heuer durchschnittlich 5.485 EUR pro Quadratmeter, das entspricht einem Anstieg von 5 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Für eine gebrauchte Wohnung zahlt man im Durchschnitt 4.236 Euro pro Quadratmeter und damit um 3,7 Prozent mehr. Auch in Salzburg (6.793/m²), Innsbruck (6.731/m²) und Bregenz (5.376/m²) sind die Preise für Neubauwohnungen im Schnitt um 5 Prozent gestiegen. 

Am stärksten war der Anstieg jedoch bei gebrauchten Wohnungen in Bregenz (4.529/m²) Dort musste man heuer um 17 Prozent mehr hinblättern als noch im Vorjahr. Auch in Innsbruck (5.322/m²) stiegen die Preise für Gebrauchtwohnungen um 10 Prozent, in Klagenfurt (2.234/m²) um 9,4 Prozent. Die hohen Preisanstiege weisen, laut Aussendung, deutlich auf ein äußerst knappes Angebot hin. (apa)

Details

Erstellt: 22. Dezember 2021

In manchen Wiener Bezirken bewegen sich die Immo-Preise seitwärts - Bauen & Wohnen - derStandard.at › Immobilien

Autor Franziska Zoidl am 16.12.2021

Wohnen

Corona hat den Run auf Wohnimmobilien angeheizt. Für Wohnungsbesitzer kommen in den nächsten Jahren einige rechtliche Neuerungen

Noch ist das Jahr nicht vorbei – schon gar nicht am Wohnimmobilienmarkt: Denn Verkäufe, die hier in den letzten Tagen des Jahres noch über die Bühne gehen, werden erst im kommenden Jahr im Grundbuch aufscheinen. Daher ist es noch ein wenig früh für ein Resümee.

Allerdings zeichnet sich ein klarer Trend ab: Während das Transaktionsvolumen aufgrund der hohen Preise weiter gestiegen ist, hat die Anzahl der Transaktionen abgenommen. Das zeigt eine Analyse von Immo United für den Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI), die am Donnerstag präsentiert wurde.

Für diesen Umstand gibt es mehrere Gründe: Wer derzeit nicht verkaufen muss, verkauft auch nicht, konstatierte Andreas Wollein, ÖVI-Vorstand und Immobiliensachverständiger. Die Zinslage mache es zudem attraktiver, in Immobilien zu investieren als das Geld auf der Bank liegen zu lassen. Die hohen Immobilienpreise sind aber nicht nur durch die große Nachfrage und das Wachstum Wiens bedingt, sondern auch durch die hohen Bau- und Grundstückspreise.

Drehende Kräne

In den letzten Jahren wurde in Wien immer mehr im freifinanzierten Bereich gebaut. In manchen Bezirken drehen sich die Baukräne unablässig – zumindest bei jenen Baufirmen, die derzeit überhaupt Baukräne ergattern können. In manchen Bereichen der Stadt sieht man bei ÖVI und Immo United angesichts des Baubooms aber bereits eine Stagnation der Preise.

Im Vergleich zur Vorjahresauswertung stiegen die Preise etwa im Süden und Westen Wiens – also im 12., 13. und 23. Bezirk sowie in Teilen des 14. Bezirks – bei gebrauchten Wohnungen nur minimal von 3.803 auf 3.809 Euro pro Quadratmeter. Bei neuen Wohnungen fielen die Preise im Schnitt sogar leicht unter den Vorjahreswert, nämlich von 5.041 auf 4.948 Euro. Und: Bei den meisten Stadtteilauswertungen habe es keine größeren Anstiege nach oben, sondern eher Seitwärtsbewegungen gegeben, heißt es vonseiten des ÖVI.

Über ganz Wien gerechnet ergibt dies einen Durchschnittspreis für neuwertige Eigentumswohnungen von 5.485 Euro pro Quadratmeter, 5.237 Euro waren es im Jahr 2020. Gebrauchte Eigentumswohnungen wurden im Schnitt um 4.260 Euro pro Quadratmeter verkauft, im Jahr davor um 4.031 Euro. Angesichts der Preise wenig überraschend ist zudem, dass die Wohnungen im Schnitt immer kleiner werden.

Neuerungen für Wohnungseigentümer

Jene, die bereits eine Wohnung gekauft haben, erwarten im kommenden Jahr einige rechtliche Änderungen. Am Donnerstag wurde im Nationalrat die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) beschlossen, die – bis auf kleinere Ausnahmen – ab 1. Jänner 2022 in Kraft tritt. Wie berichtet, sollen damit bestimmte Änderungen im Haus, für die bisher das Okay sämtlicher Miteigentümerinnen und Miteigentümer nötig war, erleichtert und damit die Ökologisierung des Wohnbaus vorangetrieben werden.

Wer künftig zum Beispiel eine Vorrichtung zum Langsamladen für sein E-Auto errichten will, hat gute Erfolgsaussichten: Die Miteigentümer müssen über die geplante Maßnahme zwar weiter in Kenntnis gesetzt werden, ihr Schweigen zählt aber künftig als Zustimmung. Das Errichten der E-Ladestation wird nämlich in die Liste der "privilegierten Änderungen" aufgenommen.

Ebenso wie die Errichtung von Beschattungsvorrichtungen wie Rollläden und Markisen. "Das stelle ich mir in der Praxis aber schwierig vor", sagt Udo Weinberger, ÖVI-Verwaltersprecher: "Man kann nur hoffen, dass die Wohnungseigentümer Interesse an der optisch einheitlichen Ausgestaltung des Hauses haben."

Schwierigkeit bei Mehrheitsfindung

Generell wird die Mehrheitsfindung in Hausgemeinschaften erleichtert. Zwei Drittel der abgegebenen Stimmen können einen Entschluss fassen, wenn damit zumindest ein Drittel aller Miteigentumsanteile erreicht werden. Auch hier sieht Weinberger aber eine Schwierigkeit: Immerhin kann mit den neuen Anteilsverhältnissen theoretisch eine Gruppe von Wohnungseigentümerinnen und -eigentümern einen Entschluss fassen – und eine zweite einen gegenteiligen. Hier wird in den kommenden Jahren also noch einiges an Judikatur nötig sein. Diese Änderung wird erst mit Juli 2022 in Kraft treten.

Festgelegt wird in der WEG-Novelle auch eine Mindestrücklage, um zukünftig anstehende Investitionen und Sanierungen stemmen zu können. Mindestens 90 Cent pro Quadratmeter und Monat müssen nach einer Übergangsfrist und ab 1. Juli des kommenden Jahres berappt werden. "Ein Tropfen auf den heißen Stein" ist das für Weinberger. Eine Mindestrücklage in dieser Höhe hätte man wohl vor 20 Jahren einführen müssen, um die in vielen Häusern bald anstehenden Sanierungen zu stemmen.

Details

Erstellt: 22. Dezember 2021

Viele neue Wohnungen im Bau, die Kaufpreise steigen | kurier.at

von Ulla Grünbacher am 21.12.2021

Wohnen

Noch ist kein Ende der Preisrallye in Sicht, auch wenn die vielen frei finanzierten Neubauwohnungen in manchen Regionen zu einer Stagnation führen.

2021 gab es eine hohe Bereitschaft, in Wohnimmobilien zu investieren. Denn der Investitionsdruck zur Geldanlage ist groß, so die Experten des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI). Während das Transaktionsvolumen aufgrund steigender Kaufpreise im Jahr 2021 weiter gestiegen ist, hat die Anzahl der Immobilien, die ihren Besitzer wechselten, abgenommen, so Andreas Millonig, Geschäftsführer von ImmoUnited. Der Grund: Wer nicht verkaufen muss, verkauft auch nicht.

Viel Neubau

Im Jahr 2021 wurden viele neue Wohnungen errichtet, der Peak an Fertigstellungen dürfte heuer erreicht werden. Die meisten Einheiten werden frei finanziert errichtet. Aufgrund der steigenden Bau- und Grundkosten ist es schwieriger geworden, geförderte Wohnungen zu realisieren. Das große Angebot an frei finanzierten ist bereits am Markt spürbar, in manchen Bereichen stagnieren bereits die Kaufpreise.

Kaufpreise gestiegen

Wiener Neubau-Wohnungen, damit sind auch generalsanierte Objekte und Dachausbauten gemeint, verteuerten sich innerhalb des Gürtels weiter, sie kosten derzeit im Durchschnitt 6.937 Euro pro Quadratmeter. Auch Bestandswohnungen legen preislich zu, derzeit kosten sie rund 4.422 Euro pro Quadratmeter. Im 18. und 19. Bezirk kosten neuwertige Wohnungen 7.147 Euro pro Quadratmeter, gebrauchte 4.706 Euro pro Quadratmeter. Günstiger erwirbt man Wohnungseigentum außerhalb des Gürtels und Transdanubien, sowie im südlichen und westlichen Wien (zwischen knapp 3.000 Euro gebraucht und 5.000 Euro pro Quadratmeter neuwertig). Über ganz Wien gerechnet stiegen die Kaufpreise für neuwertige Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahr um knapp fünf Prozent, jene für Bestandsobjekte um 3,7 Prozent.

Innsbruck und Salzburg am teuersten

Die Hotspots der Landeshauptstädte sind wie schon in den vergangenen Jahren Innsbruck und Salzburg. Die Kaufpreise für Neubauwohnungen liegen aktuell im Durchschnitt bei 6.793 Euro pro Quadratmeter in Salzburg und 6.731 Euro pro Quadratmeter in Innsbruck. Vor allem im Westen Österreichs wurde ein hoher Preisanstieg bei Bestandswohnungen registriert: Um+ 17 Prozent in Bregenz und knapp +10 Prozent in Innsbruck. Aber auch in Linz und Graz haben Gebrauchtwohnungen um sechs bis sieben Prozent angezogen, in Klagenfurt haben sie sich auf niedrigem Niveau sogar um 9,4 Prozent verteuert. Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser im Speckgürtel rund um Wien sind heuer im Vergleich zum Vorjahr um rund 12 Prozent gestiegen, damit liege Österreich im EU-Preisvergleich auf Platz 3.