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Erstellt: 14. Juni 2019

Nicht immer genügt es, den ungefähren Wert einer Immobilie zu kennen. Bei Erbschaften, Gerichtsverfahren oder auch bei einem Verkauf ist der Verkehrswert interessant.

Kommen bei Gerichtsverfahren Immobilien ins Spiel oder geht es um die Berechnung von Abgaben und Steuern, muss der Verkehrswert ermittelt werden. Aber auch sonst kann dieser Wert ziemlich hilfreich sein. Die beiden gerichtlich beeideten Sachverständigen Nikolaus Lallitsch, Sprecher von Raiffeisen Immobilien Österreich, und Andreas Wollein, Geschäftsführer von Realpartners sowie Geschäftsführender Gesellschafter der Liegenschafts-Bewertungsgesellschaft Immobewertung über die Verfahren und diversen Gründe für Liegenschaftsbewertungen.

1 Was bedeutet der Begriff Verkehrswert genau?

„Der Verkehrswert wird vom Gesetzgeber als jener Preis definiert, der zum jeweiligen Stichtag im normalen Geschäftsverkehr und auf der Grundlage der rechtlichen Gegebenheiten sowie der tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie zu erzielen wäre", erklärt Wollein. Im Prinzip ist das der objektive Wert des Gebäudes. „Aber natürlich nimmt der Sachverständige auch zu dessen Ermittlung eine Marktanpassung mit Zu- und Abschlägen vor", sagt Lallitsch. Wollein ergänzt: „Der Punkt ist, dass es Makler gibt, die den Angebotspreis sehr hoch ansetzen wollen, um einen Vermittlungsauftrag zu bekommen. In der Regel ist die Immobilie dann aber meist lang auf dem Markt, und der Verkäufer muss nachbessern, was problematisch wirken kann."

2 Wann benötigt man ein derartiges Bewertungsgutachten?

„Immer dann, wenn es sich um ein Gerichtsverfahren handelt und der Richter einen objektiven Wert benötigt – ob zivilrechtliches oder abgabenrechtliches Verfahren", weiß Wollein. Zur Berechnung von Abgaben und Steuern braucht man ebenfalls den Verkehrswert. Und bei Rechtsgeschäften, an denen Minderjährige beteiligt sind, muss ebenfalls geschätzt werden. Lallitsch ergänzt: „Ist kein Minderjähriger beteiligt, braucht man kein Gutachten. Aber im Sinne der Rechtssicherheit wäre es auch in diesen Fällen anzuraten."

3 Welche Verfahren gibt es, um den Verkehrswert festzustellen?

„Laut Liegenschaftsbewertungsgesetz können Bewertungen grundsätzlich nach drei verschiedenen Verfahren vorgenommen werden: Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertverfahren", weiß Lallitsch. Darüber hinaus gibt es noch zwei Verfahren gemäß der Önorm B1802, nämlich das Residualwertverfahren und das Discounted-Cashflow-Verfahren. Diese beiden werden aber nicht im privaten Bereich, sondern primär zur Bewertung von Bauträgergrundstücken oder Gewerbeimmobilien angewendet.

4 Wie definiert sich das Ertragswertverfahren?

„Es zielt auf die zukünftigen Erträge der Immobilie ab, die auf die Restnutzungszeit diskontiert werden", erklärt Wollein. Ermittelt wird es durch die Kapitalisierung des zu erwartenden oder erzielten Reinertrags zum angemessenen Zinssatz – und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache.

5 Wie funktionieren Sachwert- und Vergleichswertverfahren?

Wollein: „Beim Sachwertverfahren wird der Bodenwert ermittelt und danach anteilig der Bauwert." Er liegt im Errichtungsjahr bei 100 Prozent, zu Ende der wirtschaftlichen Nutzungsdauer bei null Prozent. „Im Prinzip geht es darum, wie hoch der Bauzeitwert am Bewertungsstichtag ist", erklärt er. Die Summe aus Bauzeitwert, Bodenwert und Außenanlagen ergibt dann den Verkehrswert. Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert aus dem Vergleich von Preisen, die für ähnliche Immobilien festgestellt wurden, ermittelt. Wollein: „Ein Blick ins Grundbuch zeigt, wie viel vergleichbare Immobilien mit ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung gekostet haben."

6 Wovon hängt es ab, welches Verfahren angewendet wird?

Lallitsch: „Von der Art der Immobilie. Sachwertverfahren kommen meist bei Einfamilienhäusern zum Einsatz, Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen und Grundstücken." Und das Ertragswertverfahren bei Liegenschaften, die der Renditeerzielung dienen. Also bei langfristig vermieteten Wohnungen, Zinshäusern oder Gewerbeimmobilien.

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Erstellt: 22. Dezember 2016

KLEINE ZEITUNG

Neue Zahlen aus dem Jahresrückblick des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft.

Mehr als die Hälfte aller Wohnungskäufe in Österreich wird in den fünf größten städtischen Ballungsräumen
(Wien, Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck inklusive deren Umlandgemeinden) umgesetzt. Und daran wird sich wohl auch in Zukunft nichts ändern.

In Innsbruck, Salzburg und Wien sind die mittleren Preise mit Abstand am höchsten ‐ auch wenn die tatsächlich
realisierten Preise idR unter jenen der Angebotspreise liegen. Die zweitgrößte Immobilienregion Graz erweist sich hingegen als günstigeres Pflaster für Eigentumswohnungen. Hier werden zwar im Vergleich zu Linz im Schnitt mehr als doppelt so viele Wohnungstransaktionen umgesetzt, das mittlere Preisniveau ist aber sogar deutlich moderater als in Linz.

Die Hälfte der gebrauchten Eigentumswohnungen im Raum Graz lagen 2016 in einer Preisspanne zwischen 1500
und 2500 €/m², neue bzw. neuwertige Wohnungen kosteten zwischen 2700 und 3700 €/m² (25 Prozent bezahlten weniger, 25 Prozent bezahlten mehr als Beträge in der mittleren Preisspanne) Ein starkes Verkaufsjahr verzeichnet auch Graz, selbst wenn das Rekordjahr 2015 mit rund 4000 Wohnungstransaktionen heuer wohl nicht überboten werden wird. Hinsichtlich Transaktionen ist die
Immoregion Graz zwar nach Wien der zweitgrößte Eigentumswohnungsmarkt, zählt aber noch zum
preisgünstigsten Ballungsraum in Österreich.

Auch in Graz wird eine verstärkte Nachfrage nach gebrauchten und günstigen Wohnungen verzeichnet, so
Patricia Reisinger, Landesstellenleiterin des ÖVI. Die Wohnungssuchenden sind aufgrund des hohen Preisniveaus in den inneren Stadtbezirken (linkes Murufer) nicht mehr so auf 1a-Lagen fokussiert, wodurch sich die Nachfrage nach außen verlagert.

14.12.2016 Link: http://www.kleinezeitung.at/zuhause/immobilienmarkt/5133556/IMMOBILIENMARKT_Wieviel-Wohnungen-in-den-Staedten-kosten

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Erstellt: 22. Dezember 2016

IMMOBILIEN MAGAZIN

Blasengefahr am Wohnungsmarkt nicht in Sicht

Die österreichische Immobilienbranche kann auf ein erfreuliches Jahr 2016 zurückblicken. Betongold bleibt die beliebteste Anlageform, die Nachfrage in den Ballungszentren gleichbleibend hoch. Das zeigt der Marktrück- und Ausblick des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI), der gemeinsam mit Transaktionsdaten von IMMOunited präsentiert wurde.

Mehr als die Hälfte aller Wohnungskäufe in Österreich werden in Wien, Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck getätigt, 30 Prozent alleine in Wien. In der Bundeshauptstadt stiegen die Preise 2016 im Neubaubereich um drei Prozent und im Sekundärmarkt um sieben Prozent. Die Hälfte der verkauften gebrauchten Wohnungen lagen zwischen 2.400 und 4.000, neuwertige Wohnungen zwischen 3.300 und 4.800 Euro pro m². Vor allem die Preise bei früheren Nicht-Top-Lagen, wie etwa der 15. und 16. Bezirk, hätten eine Aufwertung erfahren, erklärt ÖVI-Vorstand Andreas Wollein. Der Sekundärmarkt sei aber ein schwieriger Markt geworden, da die Eigentümer "nur verkaufen, wenn es wirklich notwendig ist", so Wollein weiter. Gefragt seien in der Bundeshauptstadt vor allem Wohnungen im Niedrig- und Mittelpreissegment. Die höhere Wohnbauaktivität werde sich langfristig preisdämpfend auswirken.

Der günstigste der fünf Ballungsräume ist Graz. Die Hälfte der gebrauchten Eigentumswohnungen im Raum Graz lagen 2016 preislich zwischen 1.500 und 2.500 Euro pro m². Bei neuwertigen Wohnungen lag der Median zwischen 2.700 und 3.700 Euro pro m². Somit ist auch in Graz eine leichte Preissteigerung zu beobachten. Hinsichtlich der Transaktionen wird das Rekordjahr 2015 wohl nicht übertroffen werden. Die Preise in Linz lagen 1.700 und 2.800 Euro pro m² für gebrauchte Wohnungen etwas über dem Niveau von Graz.

Höhere Durchschnittspreise als in Wien in Salzburg: Die Hälfte der Transaktionen lagen 2016 bei 2.400 und 4.000 Euro pro m². Für neuwertige Wohnungen wurden im Mittel sogar 3.700 bis 5.000 Euro bezahlt. Auch in Innsbruck ist das Preisniveau hoch (2.500 - 4.000 Euro pro m² für gebrauchte bzw. 3.500 - 4.800 Euro pro m² für neuwertige Wohnungen). Auf dem Innsbrucker Immobilienmarkt kommen nur wenige Wohnungen auf dem Markt. Die restriktive Flächenwidmung und die geringe Bebauungsdichte verstärken das Problem.

Die anhaltende Steigerung der Verkaufspreise in Österreich habe Auswirkungen auf die Nachfrage, erklärt ÖVI-Vorstand Sandra Bauernfeind. Diese sei zwar nach wie vor ungebrochen, aber es gebe Veränderungen. "Effiziente Grundrisse sind gefragt", erklärt Bauernfeind.

An eine Immobilienblase glaubt Bauernfeind aber nicht. In Österreich sei genug Eigenkapital am Markt. Außerdem werde in Österreich noch immer vergleichsweise wenig für das Wohnen ausgegeben.

Autor: Stefan Posch

Link: https://www.immobilien-magazin.at/artikel/oevi_zieht_positive_jahresbilanz/2016.6881/

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Erstellt: 22. Dezember 2016

SALZBURGER NACHRICHTEN

Österreicher stecken ihr Geld weiterhin vermehrt in Wohnungen, der Immobilienmarkt boomt. In den größten Städten sind die Preise 2016 erneut gestiegen. Was heißt das für Salzburg?

Die niedrigen Zinsen treiben die Österreicher seit Jahren in den Immobilienmarkt. Nach dem Rekordjahr 2015 werden heuer in den Ballungsräumen wahrscheinlich noch mehr Eigentumswohnungen verkauft - trotz Steuerreform, die eine Erhöhung der Immo-Ertragssteuer (Immo-ESt) brachte. Die Preise steigen. Nachgefragt werden vor allem kleinere Wohnungen bis maximal 400.000 bis 500.000 Euro, erklärt der Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI).

Die Österreicher fliegen vor allem auf Wohnungen in den fünf Ballungszentren Wien, Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck inklusive Umlandgemeinden. Dort werden mehr als die Hälfte der Wohnungen gekauft, wie der ÖVI gemeinsam mit Immounited anhand von Grundbuchdaten erhoben hat. "Der Wohnungsmarkt boomt - auch 2016 versprich ein starkes Transaktionsjahr zu werden", so der ÖVI.

Salzburg an der Spitze

Ein teures Pflaster bleibt Salzburg, wenngleich die Nachfrage nach Luxusneubauten (ab 6.000 Euro pro Quadratmeter) eingebrochen ist. Die mittleren 50 Prozent der gebrauchten verkauften Wohnungen kamen auf 2.400 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter, eine Neubauwohnung in der Mozartstadt kostete 3.700 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter. Gebrauchte Eigentumswohnungen steigen im Preis stetig unabhängig von der Lage, insbesondere Kleinwohnungen Preissegment unter 250.000 Euro seien derzeit der "Renner". "Es scheint, als hätten die Kleinsparer auch genug von den fehlenden Zinsen", vermutet Christian Schnellinger, ÖVI Landesstellenleiter aus Salzburg. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen, Baugrundstücken und Einfamilienwohnhäusern rechnet er auch im nächsten Jahr mit Preissteigerungen. Neubauwohnungen würden eher eine Seitwärtsbewegung erfahren.

In Wien ziehen die Preise an

In Wien, dem mit Abstand größten Immomarkt, haben die Preise heuer erneut angezogen - auch in Lagen, die früher nicht als top galten wie etwa der 5. Bezirk oder Teiles des 15., 16. oder 12. Bezirks. Die derzeit rege Wohnbautätigkeit wird nach Erwartung des Immobilienbranche langfristig ein bisschen preisdämpfend wirken.

Die Preisspanne für eine gebrauchte Wiener Wohnung lag heuer bei 2.400 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter, neue bzw. neuwertige Wohnungen kamen auf 3.300 bis 4.800 Euro pro Quadratmeter. Die Angaben beziehen sich auf 50 Prozent der Wohnungstransaktionen - also 25 Prozent kosteten mehr und 25 Prozent weniger.

Der günstigste Ballungsraum ist Graz, wo die 4.000 Wohnungstransaktionen aus dem Jahr 2015 wohl nicht übertroffen werden dürften. Die Hälfte der gebrauchten Eigentumswohnungen kostete 2016 zwischen 1.500 und 2.500 Euro pro Quadratmeter, die Preise für neue Wohnungen bewegten sich zwischen 2.700 und 3.700 Euro pro Quadratmeter.

Wenig Angebot und steigende Preise zeichnen den Großraum Linz aus, wo 1.600 Wohnungen den Eigentümer wechselten. Für 50 Prozent der gebrauchten Wohnungen wurden 1.700 bis 2.800 Euro berappt, für Neubauwohnungen bezahlt man im Mittel 2.900 bis 3.800 Euro.

Innsbruck am teuersten

Am tiefsten müssen Käufer in Innsbruck in die Tasche greifen. Am Gebrauchtsektor bewegten sich die Preise zwischen 2.500 und knapp 4.000 Euro, im Neubau zwischen 3.500 und 4.800 Euro. Die am häufigsten in den heimischen Städten verkauften Wohnungen waren 65 bis 80 Quadratmeter groß.

13.12.2016 Link: http://www.salzburg.com/nachrichten/salzburg/wirtschaft/sn/artikel/salzburg-an-der-spitze-wie-die-wohnungspreise-steigen-226075/