Wohnbau in Österreich

Das Henne-Ei-Problem der Bauträger:

"Niemand kauft derzeit eine Wohnung, die nicht fertig ist"

Wegen benötigter Vorverwertungen, die kaum erzielbar sind, ist das Bauträgergeschäft laut dem Verband der Immobilienwirtschaft "völlig eingeschlafen"

Martin Putschögl

17. Dezember 2025, 16:30

20.000 Wohnungen sind derzeit in Wien auf dem Markt, davon sind 9000 neue Bauträgerwohnungen.

Putschögl

Der Wohnbau in Österreich schwächelt ordentlich, das ist beispielsweise auch im neuen Wohnimmobilien-Dashboard der Nationalbank recht gut erkennbar. "Viele Projekte werden verschoben oder gar nicht mehr gestartet", sagte der Bauträgersprecher des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI), Thomas Raith, auf einer Pressekonferenz des Verbands am Mittwoch in Wien. Das Bauträgergeschäft sei "komplett eingeschlafen", denn es gebe da ein Problem, bei dem sich die sprichwörtliche Katze in den Schwanz beißt: Banken pochen auf einen gewissen Vorverwertungsgrad, wenn sie den Bau eines neuen Wohnprojekts finanzieren. Es muss also ein bestimmter Teil der Wohnungen schon vom Plan weg verkauft werden, damit das Projekt überhaupt gestartet werden kann. Jedoch: "Derzeit kauft niemand eine Wohnung, die nicht fertig ist", sagte Raith. Ein Henne-Ei-Problem.

Gebrauchtes ist gefragt

Insgesamt legten die Immobilientransaktionen in Österreich zuletzt zwar wieder zu. Der Aufschwung betraf aber vor allem gebrauchte Wohnungen, berichteten ÖVI-Geschäftsführer Anton Holzapfel sowie der Landesstellenleiter in Kärnten, Maximilian Madile, und die ÖVI-Vizepräsidenten Andreas Wollein und Andreas Karg. Sowohl in Kärnten als auch im "Ländle", dem Standort von Kargs Unternehmen, fänden Neubau-Transaktionen nur sehr verhalten statt, der Bestands-Markt sei hingegen "halbwegs stabil", wie es Madile ausdrückte. Auch in Vorarlberg werden derzeit "nur fertige Wohnungen gekauft", sagte Karg. Zumindest dort seien die jüngsten Baubewilligungszahlen aber "erfreulich" ausgefallen.

In Wien seien derzeit rund 20.000 Wohnungen am Markt, berichtete Raith. 9000 davon seien Bauträgerwohnungen, also ganz neue Einheiten. Ebenso viele Wohnungen, rund 9000, würden derzeit nachgefragt, also von Kaufwilligen gesucht werden. Theoretisch würde es also mehr als zwei Jahre dauern, bis das aktuelle Gesamtangebot "absorbiert" sei, erklärte Raith. Bauträgerwohnungen werden derzeit allerdings nur 2500 gesucht, was die "Absorptionsrate" in diesem Segment in Richtung vier Jahre steigen lasse. Das sind keine guten Aussichten für Bauträger. Anlegerinnen und Anleger seien zwar durchaus interessiert, zu kaufen, "aber auch die versuchen natürlich so spät wie möglich in ein Projekt einzusteigen, weil sie mit der Miete den Kredit zurückzahlen wollen". Und Miete lässt sich natürlich erst dann lukrieren, wenn eine Wohnung bezugsfertig ist.

Globalinvestoren wie Fonds oder Versicherungen seien einerseits von den jüngsten politischen Diskussionen um die Mietpreisbremse abgeschreckt worden, andererseits sei ihnen sowieso auch die aktuell erzielbare Rendite zu niedrig, so Raith. "Die wollen 4,5 bis 5 Prozent." Das gebe dann wiederum das Verhältnis aus (hohen) Baukosten und Mieten aktuell nicht her.

Neuvertragsmieten stark gestiegen

Stichwort Mieten: Diese seien bei Neuvermietungen im Jahr 2024 um bis zu 7,7 Prozent gestiegen, berichtete ÖVI-Präsident Georg Flödl. "Dieser Trend setzte sich 2025 fort." Im Bestand würden aus Sicht des ÖVI die Energiekosten der Preistreiber bei den Mieten sein, denn die Richtwerte wurden seit April 2023 nicht mehr erhöht, die Kategoriebeträge seit Juli 2023 nicht mehr. "Seit 2023 mussten Vermieter im mietengeschützten Altbau einen realen Verlust in Höhe von elf Prozent hinnehmen", kritisierte Flödl.

Politische Eingriffe, wie sie gerade erst auch mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) vorgenommen wurden, würden die Situation zusätzlich verschärfen. Generell sehe man in den bisher von der schwarz-rot-pinken Bundesregierung getroffenen Maßnahmen "noch nicht viele Anreize, was die Schaffung neuen Angebots betrifft", sagte Flödl. So werde sich wohl die Angebotssituation auch in den nächsten beiden Jahren nicht verbessern; denn auch Projekte, die 2026 begonnen werden, können frühestens 2028 bezogen werden.

Der erst am Dienstag von der EU-Kommission vorgestellte "Plan für leistbares Wohnen" der EU wird vom ÖVI begrüßt. Insbesondere was die angekündigte Vereinfachung von Normen und Bauverfahren betrifft, konkret mit dem für 2027 avisierten "Housing Simplification Package", verspricht man sich Impulse. Skeptisch äußerte sich Holzapfel bezüglich der geplanten "paneuropäischen Investitionsplattform", über die die EU-Kommission hunderte Milliarden Euro in den Wohnbau lenken will. Der ÖVI-Geschäftsführer erinnerte an den fehlgeschlagenen Versuch, mit der Wohnbau-Investitionsbank (WBIB) eine solche Plattform nur für Österreich zu schaffen.

Wohnrechtsreform gefordert

An den österreichischen Gesetzgeber will der Verband nun auch mit eigenen Vorschlägen herantreten. Solche habe man ohnehin schon länger "in der Schublade", sagte Holzapfel. Bekanntlich will die österreichische Regierung schon im ersten Halbjahr 2026 auf Druck der Neos Sanierungen in Mehrparteienhäusern erleichtern. Dazu brauche es Eingriffe ins Mietrechtsgesetz (MRG) und ins Wohnungseigentumsgesetz (WEG); also genau jene Dekarbonisierungs-Wohnrechtsnovelle, die von der vorherigen schwarz-grünen Bundesregierung lange verhandelt wurde und von der am Ende nur die Erleichterung von Balkonkraftwerken übrig blieb.

Was das jüngst beschlossene 5. MILG mitsamt dem neuen Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) betrifft, das am 1. Jänner in Kraft tritt, könne man über die Auswirkungen noch nicht viel berichten, sagte Flödl. In der von ihm geleiteten Hausverwaltung Dr. Funk Immobilien habe man jedenfalls kürzlich sowohl die Vorausschauen an die Eigentümerinnen und Eigentümer als auch die neuen Vorschreibungen für Mieterinnen und Mieter mit Anhebungszeitpunkt 1. Jänner ausgeschickt. Letztere werde man aber wohl, sobald das MieWeG auch im Bundesgesetzblatt kundgemacht ist (denn dies ist noch nicht passiert), wieder stornieren müssen. Bis zum ersten im MieWeG festgelegten Inflations-Anpassungs-Stichtag am 1. April 2026 "sollte dann auch klar sein, wie das Ganze technisch umgesetzt wird", sagte Holzapfel. Aktuell sind von den Hausverwaltungen hier mühsame Parallelrechnungen durchzuführen, weil das MieWeG bestehende Wertsicherungen nicht ersetzt, sondern nur "begrenzt", wie es im Gesetz heißt.

(Martin Putschögl, 17.12.2025)