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Wenn die Realität in die Traumwohnung einzieht
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KURIER
Eine aktuelle Studie zeigt, wie sich die Finanzkrise, steigende Energiepreise und neue Lebensformen auf das Wohnen auswirken.
Wir sind bescheidener, realistischer und mobiler geworden. Immerhin 18 Prozent der Österreicher planen, innerhalb der nächsten fünf Jahre ihren Wohnsitz zu wechseln. Neun Prozent - das sind fast 600.000 österreicher - wollen sogar innerhalb der nächsten zwei Jahre umziehen, so das Ergebnis einer aktuellen Studie, die das Gallup-Institut im Auftrag von Andrea Baidinger, Geschäftsführerin der Agentur für Bauen, Wohnen und Immobilien, in ganz Österreich durchgeführt hat.
Die Mobilität ist in den vergangenen Jahren stark gestiegen.
Sowohl Mieter als auch Eigentümer ziehen häufiger um. Haben im Jahr 2003 neun Prozent der Befragten öfter als vier Mal die Wohnung gewechselt, sind es 2009 bereits 20 Prozent. "Früher hat man - wenn überhaupt - nur ein Mal im Leben die große Anschaffung einer Eigentumswohnung oder eines Hauses gewagt. Das ist vorbei", analysiert Baidinger die Studienergebnisse. Junge Leute werden früher flügge: "Während 2003 nur 26 Prozent der bis 20-Jährigen in einer eigenen Wohnung gelebt haben, sind es 2009 bereits 35 Prozent", so Baidinger. Vor allem die jungen Männer checken früher aus dem Hotel Mama aus. 48 Prozent der 21- bis 25-jährigen Männer leben heute in ihrer eigenen Wohnung. "Studenten ziehen früher von zu Hause aus und oft zu zweit oder zu dritt in eine gemeinsame Wohnung", bestätigt der Wiener Makler und Geschäftsführer von Realpartners, Andreas Wollein. Er beobachtet aber eine gewisse Treue zum eigenen Grätzl: "Man bleibt dort, wo man aufgewachsen ist. Jemand aus "Transdanubien" wird wohl nichtin den 19. Bezirk ziehen und umgekehrt." Michael Pisecky, Geschäftsführer von sReal, der Maklergesellschaft von Erste Bank und Sparkassen, ortet ebenfalls eine steigende Mobilität: "Die Beziehungen werden flexibler und die Jobs öfter gewechselt - das wirkt sich auch aufs Wohnen aus."
Auch die Kriterien für die Suche haben sich in den vergangenen Jahren geändert:
"Mit Lage, Lage, Lage ist es vorbei. Heute sind die Kosten entscheidend", so Baidinger. "Sowohl Männer als auch Frauen achten bei der Wohnungssuche in erster Linie auf die laufenden Ausgaben." Bis vor zwei Jahren sollte die Traumwohnung immer noch ein wenig größer sein. "Als dann Ende 2007, Anfang 2008 die Energiepreise stark gestiegen sind, war es damit vorbei. Die Höhe der Betriebskosten wurde immer wichtiger bei der Wohnungssuche. Die Finanzkrise hat diesen Trend noch verstärkt", erklärt Pisecky.
Die Wohnwünsche sind also bescheidener geworden, die Realität ist auch in unsere Traum-Immobilien eingezogen:
Während die Wunsch-Wohnung bei einer Umfrage im Jahr 2002 noch 115 Quadratmeter hatte, genügen 2009 bereits 93 Quadratmeter. "Immer weniger Menschen wohnen auf mehr als 100 Quadratmetern. Die Durchschnittswohnung in Wien hat knapp über 80 Quadratmeter. In den Bundesländern, wo es mehr Häuser gibt, ist die Durchschnittswohnfläche größer", so Baidinger. Bei der tatsächlichen Suche seien die Quadratmeter ohnehin sekundär, meint Wollein. "Die Leute suchen nach einer bestimmten Anzahl an Räumen", so der Makler. "Letztlich ist es egal, ob die Wohnung fünf Quadratmeter mehr oder weniger hat. Entscheidend ist der Grundriss".
Derzeit wohnen 37 Prozent der österreicher in einem Einfamilienhaus, fünf Prozent logieren in einem Reihenhaus und 58 Prozent leben in einer Wohnung. "Der Wunsch nach einem Einfamilienhaus ist rückläufig", sagt Baidinger. "Nur 26 Prozent planen, in den nächsten zwei Jahren in ein Einfamilienhaus zu ziehen. Gleichzeitig gibt es einen starken Zulauf zum Reihenhaus." Zwölf Prozent wollen in ein Reihenhaus übersiedeln. "Möglicherweise ist die Akzeptanz für diese Wohnform heute größer, weil es mehr gute Angebote gibt und es einfach die günstigere Alternative zum Einfamilienhaus ist", analysiert Wollein das Studienergebnis.
Auch Pisecky ortet eine sinkende Nachfrage nach Einfamilienhäusern. Er sieht dafür mehrere Gründe: "Es gibt heute mehr Single-Haushalte und damit einen Trend zurück in die Stadt. Der betrifft alle Altersgruppen - Junge, Geschiedene im mittleren Alter und Senioren. Seit außerdem die Energiekosten vor etwa eineinhalb Jahren so stark gestiegen sind, sind Wohnungen in der Stadt mehr gefragt als Häuser auf dem Land, weil man in der City nicht unbedingt ein Auto braucht, um zum Arbeitsplatz zu gelangen. Außerdem werden in wirtschaftlich schwierigen Zeiten große Investitionen wie ein Hauskauf eher verschoben. Man wartet lieber, wie es weitergeht."
von Ursula Horvath
Schwimmbecken - Abkühlung inklusive. Viele Hauskäufer träumen von einem Domizil mit Pool.
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DIE PRESSE
Ob eine Wasserstelle den Wert einer Immobilie erhöht, hängt aber nicht zuletzt vom Wetter ab.
Der Pool - eine intime Alternative zum überfüllten öffentlichen Bad, eine Entspannungsoase für die Familie oder Möglichkeit fürs sportliche Workout. Hat man keine hauseigene Wasserstelle, stellt man sich gerne vor, was man des Sommers alles damit machen könnte. Dementsprechend angetan sind Immobilieninteressenten vom Gedanken, nicht nur Domizil und Garten, sondern auch gleich einen Badeplatz zu erwerben. "Es ist emotionale Wunsch vieler Hauskäufer, einmal einen Pool zu besitzen", bestätigt Realpartners-Geschäftsführer Andreas Wollein. Dass eine Immobilie damit automatisch bessere Karten im Wiederverkauf habe, stimme aber nicht. "Ist gerade Sommer und macht das Schwimmbecken einen gepflegten Eindruck, kann damit ein positiver Kaufreiz geschaffen werden." Allein die Optik beruhigt und erfrischt, weckt oder stillt Urlaubsträume.
Je teurer, desto wichtiger
Im Winter oder Frühjahr hingegen, wenn Laub und sonstige Dinge im Wasser treiben, schrumpft der Anreiz verständlicherweise gegen null. Als Kriterium zur generellen Wertsteigerung eines Hauses oder Grundstücks falle ein Pool also nicht ins Gewicht. Katharina Amon, Assistant Business Development Manager bei Remax, misst den Stellenwert des Schwimmbads im Abhängigkeit des Hauspreises. "Beim Kauf eines "normalen" Einfamilienhauses spielt ein Becken keine übergeordnete Rolle. Ist hingegen von Objekten ab 350.000 Euro die Rede, können sie in entsprechender Qualität auch in österreich wertsteigernd wirken" - nach Qualitätsmaßstäben, die in den letzten Jahren deutlich angehoben wurden.
Wie muss der Pool von heute beschaffen sein, um nachhaltigen Wert zu schaffen?
"Eine Heizung ist schon fast Voraussetzung. Neuerdings sind sogenannte Salzwasserpools aufgrund ihres geringen Chlorverbrauchs attraktiv geworden", weiß Amon.
Wartungsarm und sparsam
"Gefragt sind überdachungen oder elektrische Abdeckungen, Gegenstromanlage und Abmessungen von zumindest zwölf mal acht Metern", meint Immobilienring-Präsident Andreas Gressenbauer. Zudem gelte: Je wartungsärmer, desto besser. Fix- und Betriebskosten dürfen nicht zu hoch werden. Und auch an die Nachfolgekosten sollte gedacht werden. Schließlich liegt die durchschnittliche Lebensdauer eines Pools bei rund 15 Jahren. Damit das Schwimmbad nicht schon vorher zum Sanierungsfall wird, empfiehlt Gressenbauer: "Am besten, man lässt sich einen technischen Prüfbericht aushändigen und stellt die Frage, ob immer alles von Profis gewartet wurde. Zu überprüfen sind speziell Dichtheit der Folie und Wanne. Und es sollte abgeklärt werden, ob es eine grundstückseigene Quelle gibt oder alles über die Hauptwasserleitung gespeist wird." Bestehen diesbezüglich Unklarheiten, sollte der technische Check von einem Fachmann nachgeholt werden.
Kaufpreise - schöner wohnen kostet
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KURIER:
Die Preise für Eigentumswohnungen in innerstädtischen Lagen legen zu. Merklich gestiegen sind auch die Betriebskosten.
Die Adresse bestimmt mehr denn je den Preis. Drei mal so viel wie in Simmering müssen Wohnungskäufer in der Wiener City auf den Tisch legen. Mit durchschnittlich 1.440 Euro pro Quadratmeter sind im 11. Bezirk die günstigsten Wohnungen Wiens zu finden, rechnet Andreas Wollein vom österreichischen Verband der Immobilientreuhänder (ÖVI) vor. In der Wiener Innenstadt sind die Kaufpreise hingegen bereits auf 4.500 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Auch die Preise in den Bezirken innerhalb des Gürtels haben deutlich zugelegt. Spitzenreiter ist der 8. Bezirk mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.760 Euro für gebrauchte Wohnungen. "Für Spitzenlagen werden Spitzenpreise gezahlt", nennt Wollein ein prominentes Beispiel. Die Präsidentenvilla auf der Hohen Warte wurde im Sommer für 4,6 Millionen Euro zum Kauf angeboten, verkauft wurde sie schließlich für stolze 7,5 Millionen Euro. Generell erzielen Topwohnungen in erstklassigen Lagen überdurchschnittliche Preissteigerungen, während sich 08/15-Wohnungen in durchschnittlichen Lagen eher moderat entwickeln. Sie legen pro Jahr rund drei Prozent an Wert zu. Was Mieter wie Wohnungsbesitzer gleichermaßen spüren, sind die erheblichen Preissteigerungen bei den öffentlichen Abgaben. Abgaben für Wasser und Müll sind - vor allem in Wien - im Vorjahr erheblich gestiegen und schlagen sich bei den Betriebskosten merklich nieder.
Provision
Die aktuell aufgeflammte Diskussion um die Höhe der Maklerprovisionen sehen die ÖVI-Experten gelassen. Sie rechnen ohnehin in absehbarer Zeit mit einer Öffnung des Marktes. "Die Höchstpreis-Verordnung kann von der EU gekippt werden", erläutert ÖVI-Geschäftsführer Anton Holzapfel. Derzeit sind die Obergrenzen für das Vermittlungshonorar in der Maklerverordnung mit drei Monatsmieten plus Betriebskosten und Umsatzsteuer (für Verträge mit drei Jahren und länger) festgeschrieben. Mit der Umsetzung der Dienstleistungs-Richtlinie könnte diese Preisbindung - sofern von Seiten des Wirtschaftsministeriums nicht gute Argumente dageben vorgebracht werden - fallen.
Schneller zur Wunschwohnung
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KURIER
Makler-Plattformen bieten Kunden größere Auswahl Die Suche nach einer Wohnung oder einem Haus kann sich mühsam gestalten - der Erfolg hängt vom Angebot hinsichtlich der individuellen Wünsche ab.
Nach den Zusammenschlüssen über internationale Verbände/Franchiseplattformen (Re/Max, Dr. Max Huber ..) vernetzen sich nun auch die heimischen Maklerunternehmen stärker. Zeitersparnis (...) "Der Interessent muss nicht verschiedene Makler anrufen und seinen Immobilienwunsch zehn Mal kommunizieren, sondern hat einen einzigen Ansprechpartner", argumentiert Andreas Wollein, Inhaber des Wiener Immobilienbüros Realpartner. Auf Knopfdruck kann dieser auf alle Objekte der in der Immobilienbörse zusammengeschlossenen Makler zurückgreifen. "Sinnvoll werden diese Immobilienbörsen ab etwa 1.000 Angeboten", erläutert Wollein. Ein weiterer Vorteil liege in der intensiveren Beratung, zum Beispiel über die rechtlichen Rahmenbedingungen. "Die klassische Aufgabe der Immobilienbranche, die Vermittlung, wird damit immer mehr zur Immobilienberatung", so der Experte. Darüber hinaus spart dieses Suchsystem dem Interessenten jede Mange Zeit, manche Immobilienbörsen stehen zudem im Internet. Für den Kunden entstehen keine Zusatzkosten. Er schließt bei erfolgreicher Vermittlung den Vertrag mit dem Makler ab, der ihn betreut. Die übliche Provision (bis zu drei Monatsmieten bzw. bis zu vier Prozent des Kaufpreises) teilen die beteiligten Makler unter sich. Das Gerangel ums G"schäft in den Hintergrund. Die Mitglieder der Immobilienbörse haben erkannt, dass "drei halbe Geschäfte besser sind als ein ganzes".
Altbau derzeit billig zu haben - Tiefe Preise nur in schlechten Lagen
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DER STANDARD
Alte Eigentumswohnungen in schlechten Lagen sind derzeit so billig zu haben wie schon lange nicht.
Die Talsohle sei aber erreicht, sagt der Immobilienmakler Andreas Wollein von Realpartners. Ausschlaggebend für die Entwicklung ist zum einen die rege Neubautätigkeit der vergangenen Jahre, was zum Wohnungswechsel animierte. Zum anderen ist es die Generation der Erben, die, mit genügend Geld ausgestattet, in luxuriös renovierte Altbauwohnungen ziehen oder ebenso nobel ausgestattete neue Wohnungen. (...)
Die Anforderungen der Konsumenten sind jedenfalls gestiegen. Heiß begehrte Objekte sind vor allem Immobilien, die einen leichten Touch von Luxus vermitteln: zwei Bäder, ein geräumiger Personenaufzug, Telekabelanschlüsse in allen Zimmern, Holzböden und Terrasse. "Wenn aber das geringste Detail, wie die Ausrichtung der Terrasse nach Norden, nicht passt, wird nicht gekauft", sagt Wollein.
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