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Erstellt: 24. Januar 2023

DIE PRESSE

12.01.2023 um 05:18 von Madlen Stottmeyer

Sind die Mieter die Gewinner der Immobilien-Flaute?

Immobilien zu bauen, zu finanzieren und zu unterhalten wird immer teurer. Die Nachfrage nach Eigentum sinkt Maklern zufolge. Könnte davon der Mietermarkt profitieren? Lang galt der Erwerb einer Immobilie als kluge Investition. Schließlich stiegen die Preise in einem ungekannten Ausmaß 18 Jahre lang an. Doch seitdem die Europäische Zentralbank (EZB) die Nullzinspolitik beendete, kam es zur Schockstarre auf dem Immobilienmarkt.

Zusätzlich mischt die Politik mit neuen Regularien zu Kreditvergabe, Wärmeausbau und Hypotheken die Branche auf. „Wir hatten Wachstumsraten, die wir noch nie hatten“, sagt der Vorstand des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI), Andreas Wollein. „Alle wussten, das kann nicht so weitergehen.“

In der Vergangenheit profitierten Immobilienkäufer von günstigen Krediten. Sie konnten von einer kräftigen Preissteigerung ausgehen. Trotz Kosten für Instandhaltung und Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Makler und Notar gelang beim Verkauf noch ein Gewinn. Daher galt die Immobilie als sichere Vorsorge. Instandhaltung wird teuer Doch nicht nur die Preise für Wohnimmobilien galoppierten davon, sondern auch die Zinsen für die Finanzierung. Die EZB erhöhte den Leitzins zuletzt auf 2,5 Prozent. Bei einem variablen oder erst neu erhaltenen Kredit muss man genauer rechnen, selbst wenn man die Immobilie vermieten will.

Laut ÖVI sehen sich Vermieter, aber auch Bauträger mit „extrem hohen Kostenbelastungen bei Sanierungen und Instandhaltungen“ konfrontiert. Denn Energie- und Baukosten belasten. Der Baukostenindex für den Wohnhaus- und Siedlungsbau in Österreich stieg im November 2022 um 6,5 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat. Doch damit nicht genug.

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Erstellt: 24. Januar 2023

STANDARD

BAUEN & WOHNEN

Martin Putschögl, Franziska Zoidl

11. Jänner 2023, 16:15

Sinken die Immobilienpreise? "Seitwärtsbewegung, kein Wertverlust"

In weiten Teilen der Immobilienbranche erwartet man für heuer keinen Rückgang der Immobilienpreise. Das Bestellerprinzip sieht man naturgemäß kritisch

Dass 2023 für die Immobilienwirtschaft ein herausforderndes Jahr wird, liegt nicht nur am Markt, sondern auch an politischen Eingriffen.

Foto: Getty Images/iStockphoto

Beim Franchise-Makler-Netzwerk Remaxerwartet man heuer einen Rückgang der Immobilienpreise auf das Niveau von 2021 – diese Meldung schlug vor wenigen Tagen ordentlich ein. Beim Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI) hält man den Ball aber lieber flach und spricht höchstens von einer Seitwärtsbewegung. "Wir sehen eine vorübergehende Stagnation, aber keinen 

nachhaltigen Wertverlust", sagte Andreas Wollein, ÖVI-Vorstandsmitglied und Immobiliensachverständiger, in einem Pressegespräch am Dienstag. Und zwar aus folgendem Grund: "Es gibt nicht viele Marktteilnehmer, die Immobilien verkaufen müssen."

Bauträger bekommen wieder Fixpreise

Auch Karina Schunker, Wohnimmobilienexpertin bei EHL Immobilien, betonte am Mittwoch bei einer Pressekonferenz: "Ich sehe kein Sinken der Preise." Allerdings würden sich die Kaufpreise derzeit "in Starre" befinden, Kostentreiber der letzten Jahre – Baukosten und Grundstückspreise – sich auf hohem Niveau einpendeln.

Die Nachfrage sei zuletzt klar rückläufig gewesen, die Vermarktungszeiten haben sich wesentlich verlängert, bekannte Wollein vom ÖVI. Doch im Neubau würden die Preise gar nicht fallen können, weil die Baukosten zuletzt stark gestiegen sind.

Immerhin: An dieser Front habe sich die Lage im Vergleich zur Situation vor einem Jahr stark gebessert, sagte ÖVI-Bauträgersprecher Klaus Wolfinger. Fixpreise seien wieder möglich, doch die durch das hohe Zinsniveau stark gestiegenen Finanzierungskosten werden sich wohl dennoch bremsend auf die Wohnbauproduktion auswirken. Wolfinger forderte auf dem ÖVI-Pressegespräch am Dienstag die Kollegenschaft jedoch durchaus dazu auf, "antizyklisch zu agieren". Denn Immobilien würden aus Sicht der ÖVI-Spitze "langfristig ein sicheres Investment bleiben", wobei man derzeit Miet- und Eigentumsprojekte für gleichermaßen attraktiv hält.

Bestellerprinzip: "Nur Verlierer"

Dass 2023 für die Immobilienwirtschaft ein herausforderndes Jahr wird, liegt aber nicht nur am Markt, sondern auch an politischen Eingriffen. Das Bestellerprinzip bei den Maklerprovisionen wird am 1. Juli in Kraft treten, ÖVI-Präsident Georg Flödl erwartet dadurch "Verlierer auf allen Seiten", wie er mit Verweis auf Deutschland sagte. Dort sei das Angebot mit der Einführung des Bestellerprinzips (2015) zurückgegangen, insbesondere auf Plattformen, "was es für neu zugezogene Menschen schwierig macht, eine Wohnung zu finden". Wer neu in eine Stadt komme, könne meist noch nicht auf informelle Kanäle zurückgreifen.

Flödl erwartet, dass es bei Immobilienunternehmen zu starken finanziellen Einbußen kommen wird, inklusive eines Rückgangs an Arbeitsplätzen, also eines Stellenabbaus. Und mit dem Bestellerprinzip werde auch "die Doppelmaklertätigkeit zu Grabe getragen"; diese sei seit 1921 im Handelsvertretergesetz verankert gewesen. Das Gesetz war sozusagen die Vorgängerin des Maklergesetzes von 1996. "Die Besonderheit der Dienstleistung des Maklers, beide Seiten als Vermittler zusammenzuführen und jeweils zu beraten, wird nun kraft Gesetzes beendet werden", meinte Flödl.

Provision vom Abgeber?

Dass die Abgeberseite groß als Provisionszahler einspringen wird – von ihr sind ja weiterhin drei Bruttomonatsmieten möglich, anders als bei den Mieterinnen und Mietern, wo 2010 auf maximal zwei Bruttomonatsmieten reduziert worden war –, glaubt man beim ÖVI nicht. Vermarktungskosten würden im Mietrechtsgesetz (MRG), im Gegensatz etwa zum Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), jedenfalls in dessen Vollanwendungsbereich (Altbauwohnungen) vom Vermieter nicht an Mieterinnen und Mieter weitergegeben werden können, sagte Flödl und erkannte darin einen "einseitigen Eingriff des Gesetzgebers".

Auch beim Immobiliendienstleister EHL rechnet man mit Auswirkungen des Bestellerprinzips: In Kombination mit der Inflation und einem erwarteten Angebotsrückgang werde es heuer zu einem Anstieg von sechs bis 8,5 Prozent bei den Mieten kommen, abhängig von Lage, Größe und Ausstattung. Die für die Vermieterseite durch die Gesetzesänderung anfallenden Kosten würden in vielen Fällen wohl in die Mieten eingepreist.

Kreditvergabe: Zwischenfinanzierungen erlauben

Für die Branche positivere Veränderungen kündigen sich mit der Lockerung der Kreditvergaberegeln an, die möglicherweise im zweiten Quartal schlagend wird. Zwischenfinanzierungen sollten berücksichtigt werden, sagte ÖVI-Geschäftsführer Anton Holzapfel; zumindest diese Erleichterung erwartet man sich im ÖVI.

Die derzeit erschwerten Zwischenfinanzierungen sind laut Karina Schunker von EHL für viele Wohnungssuchende ein besonders großes Thema. Die Expertin geht davon aus, dass sich eine Erleichterung in diesem Bereich schon innerhalb kurzer Zeit am Immobilienmarkt niederschlagen würde.

Auch die Reduzierung oder Abschaffung der Grunderwerbsteuer für Menschen, die sich das erste Eigenheim kaufen, sieht man beim ÖVI, dem größten Interessenverband der Branche mit freiwilliger Mitgliedschaft, sehr positiv. Für Holzapfel wären solche Anreize "sehr sinnvoll". Auch bei einer mehr oder weniger gleichzeitigen Umsetzung beider Maßnahmen – Kreditvergabe-Erleichterungen und Grunderwerbsteuer-Nachlässe – sähe Holzapfel nicht die Gefahr, dass es sofort wieder zu einer Überhitzung des Marktes kommen könnte.

(Martin Putschögl, Franziska Zoidl, 11.1.2023)

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Erstellt: 24. Januar 2023

KURIER

Die steigenden Zinsen sorgen für eine Trendwende am Immobilienmarkt

Gesamtvolumen der Transaktionen im Vorjahr um zehn Prozent gesunken. Billiger wird Wohnen allerdings nicht

von Andreas Anzenberger

11.01.2023, 17:30

Mit den ständig deutlich steigenden Preisen für Immobilien ist es vorerst vorbei. Die gestiegenen Zinsen erhöhen die Attraktivität von alternativen Anlageformen wie etwa Staatsanleihen oder festverzinste Wertpapiere aus den USA. Vor allem institutionelle Anleger wie Fonds oder Versicherungen regieren rasch auf solche Entwicklungen und investieren in anderen Bereichen. Zwei Drittel der Investitionen kommen von dieser Gruppe.

Vier Milliarden

Das Gesamtvolumen der Transaktionen am Immobilienmarkt ist daher in Vorjahr um 10 Prozent auf vier Milliarden Euro gesunken. Franz Pöltl von der EHL Investment Consulting spricht daher von einer „Trendwende am Immobilienmarkt“. Erst im zweiten Halbjahr 2023 wird es nach seiner Einschätzung wieder steigende Investitionen in den Immobiliensektor geben.

„Die deutlich gestiegenen Finanzierungskosten haben sowohl das Transaktionsgeschehen als auch die Preise negativ beeinflusst“, ergänzt. Michael Ehlmaier, Geschäftsführer der EHL-Immobiliengruppe. Einen Preisrückgang wird es auch wegen der hohen Inflation nicht geben. Ehlmaier rechnet damit, das die Preise für Eigentum in etwa auf dem derzeitigen Niveau bleiben werden.

Wobei die Lage immer noch ein wichtiges Kriterium für die Preisbildung ist. Nur im untern Segment sind die Preise teilweise gesunken. Bei Mietobjekten werde es laut Ehlmaier eine leichte Steigerung geben.

Neue Regeln für Kredite

Auch die verschärften Bedingungen für die Vergabe von Krediten an Private haben negative Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Weniger Kredite bedeuten natürlich auch weniger Investitionen. Der Trend geht weg vom Eigentum in Richtung Miete.

Die EHL-Experten gehen allerdings davon aus, dass der Rückgang der Baubewilligungen während der Pandemie im zweiten Halbjahr 2023 und danach Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben wird.

Im Jahr 2024 werden in Wien nur mehr 11.000 Einheiten fertiggestellt. Das ist der niedrigste Wert seit 2018. Im Vorjahr waren es immerhin noch 19.000 Wohnungen, die auf den Markt gekommen sind. Man kann davon ausgehen, dass ein geringeres Angebot bei gleichbleibender Nachfrage die Preise am Wohnungsmarkt nach oben treibt. Angesichts der vielen Unsicherheiten, wie es mit den Immobilien weiter geht, spricht Ehlmaier von einer „Pattstellung“. Die Käufer warten derzeit auf sinkende Preise. Die Verkäufer warten auf steigende Preise.

Stabilisierung

Ähnlich wie die EHL glaubt auch Andreas Wollein, Vorstand im Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI), dass es außer bei besonders schlechten Lagen zu keinem Preisverfall kommen wird. Er rechnet für 2023 mit Wertsteigerungen von maximal fünf Prozent. Die Schätzung der EHL liegt mit durchschnittlich knapp über sieben Prozent etwas höher.

Vor allem bei Objekten mit Preisen über 500.000 Euro sei die Nachfrage deutlich zurückgegangen, weiß Wollein. Wohnraum ist für ihn nach wie vor eine gute Anlageform. „Wir rechnen mittel- bis langfristig mit einer Stabilisierung der Angebotsnachfrage.“ Es sieht keinen Druck, Immobilien zu verkaufen.

Die Entwicklung am Markt hat Wollein nicht überrascht. „Wir haben immer darauf aufmerksam gemacht, dass die Nullzinsen und die Ermangelung anderer Anlageformen diesen Immobilienboom getrieben haben.“ Nachsatz des Immo-Experten: „Alle Makler wussten, dass es so nicht weitergehen kann“.

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Erstellt: 24. Januar 2023

VORARLBERG ONLINE

10.01.2023 12:58 

Immobilienboom ist zu Ende 

Der Immobilienboom ist zu Ende. "Nach einem Jahrzehnt ständig steigender Preise scheint ein Plafond erreicht zu sein", hielt Andreas Wollein, Vorstandsmitglied des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI), am Dienstag vor Journalisten fest. Die Preise beruhigen sich. Gemeint sind damit allerdings nur geringere Steigerungsraten. "Es wird nicht billiger werden." Für heuer erwartet er einen moderaten Preisanstieg von etwa 5 Prozent oder eine Stagnation.

Die Nachfrage ging in den vergangenen Monaten allerdings spürbar zurück, vor allem bei Objekten, die mehr als 500.000 Euro kosten. Die Anfragen hätten sich "eher in Richtung Miete verlegt". Daran sind laut Wollein vor allem die Banken schuld. Seit 1. August 2022 gelten strengere Vergabekriterien für Immobilienkredite. Diese KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmenverordnung, Anm.) "war natürlich bremsend". Hinzu kommen steigende Zinsen und Energiepreise, die hohe Inflation und die Unsicherheit rund um den Angriffskrieg Russlands gegen die Ukraine. "Es kommt zu weniger Anfragen und längeren Marketingzeiten", umriss der Immobilienexperte die Marktsituation.

Wohnraum sei jedenfalls nach wie vor eine solide Anlageform. "Wir rechnen mittel- bis langfristig mit einer Stabilisierung der Angebotsnachfrage", sagte Wollein. "Als Verband haben wir immer wieder darauf aufmerksam gemacht, dass die Nullzinsen und die Ermangelung anderer Anlageformen diesen Immobilienboom getrieben haben - alle Makler wussten, dass es so nicht weitergehen kann", räumte der ÖVI-Vorstand ein.

In einzelnen Marktsegmenten - etwa stark verkehrsreiche Lagen - sei die Nachfrage in den vergangenen Monaten rückläufig gewesen. Dort werde es "auch in Zukunft schwieriger werden, Käufer zu finden". In diesen mäßigen Lagen, "wo ein Wohnungsneubau vor zehn Jahren noch abstrus erschien", werde es zu einem Umdenken bei den Bauträgern kommen müssen.

Der Verband glaubt jedenfalls an die "Wertstabilität" von Immobilien, "weil es nicht viele Marktteilnehmer gibt, die ihre Immobilien verkaufen müssen", so Wollein. "Ich sehe keinen Verkaufsdruck." Die Immobilien seien im privaten und gewerblichen Sektor gut aufgehoben "und die Preise dürften gehalten werden". Bauträger könnten im Moment im Neubau gar keinen günstigeren Quadratmeterpreis als 6.800 Euro anbieten, sagte der ÖVI-Vorstand mit Blick auf die Bau- und Grundstückskosten.

Die Immobilienpreise in Wien seien seit 1993 "in Summe nicht gefallen". Nicht einmal nach dem kurzzeitig immensen Preisauftrieb 1995, als von der Expo Budapest-Wien beim Prater die Rede war und die Preise im Zweiten Bezirk in die Höhe schnellten, seien die Preise nachhaltig gesunken. Zwischen 2003 und 2008 sei es neuerlich zu einem Anstieg gekommen, 2008 (zu Beginn der Finanzkrise) habe es einen richtigen Schub gegeben. "2013 kam das große Wachstum, das wir nun zehn Jahre lang gesehen haben", fasste der ÖVI-Vorstand zusammen.

Skeptisch sieht der Verband "die Causa prima, das Maklerthema Bestellerprinzip", das in Österreich ab 1. Juli 2023 gelten wird. Ab dann zahlt der Bestandsanbieter die gesamte Maklerprovision. "Die Doppelmaklertätigkeit, die über 100 Jahre lang gelebte Praxis war, wird mit heuer zu Grabe getragen uns somit abgeschafft", bedauerte ÖVI-Präsident Georg Flödl. Der Makler habe "beide Seiten äquidistant betreut".

Als das Bestellerprinzip 2015 in Deutschland eingeführt wurde, habe sich "das sichtbare Angebot" auf Online-Plattformen zunächst um ein Drittel verringert. Die Mieterinnen und Mieter seien angehalten worden, Nachmieter vorzuschlagen. Das habe dort zu "einem massiven Rückgang der Maklerunternehmen und zu einem massiven Stellenabbau" in der Branche geführt. In Österreich seien laut Wirtschaftskammer etwa 5.500 Unternehmen registriert, die über 10.000 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter beschäftigten, so Flödl. Hierzulande kassiert ein Makler einen seit 2010 festgelegten Höchstbetrag von bis zu zwei Monatsmieten vom Mieter bzw. bis zu drei Monatsmieten vom Bestandsgeber (Eigentümer) - "bisher gängige Praxis waren in Summe drei bis vier Monatsmieten", sagte der ÖVI-Präsident.

An der Wertsicherungsklausel in Mietverträgen solle die Regierung nicht rütteln, denn den Eigentümerinnen und Eigentümern stünden angesichts der Dekarbonisierung hohen Investitionen ins Haus, strich ÖVI-Geschäftsführer Anton Holzapfel hervor. Ohne Inflationsanpassung der Mieten wären diese Investitionen nicht leistbar. "Wir unterstützen den Ausstieg aus fossilen Energieträgern voll und ganz", betonte ÖVI-Bauträgersprecher Klaus Wolfinger. Das Erneuerbare-Wärme-Gesetz (EWG), das ja noch nicht zur Beschlussfassung gekommen sei, werde "dringend gebraucht, denn es braucht klare Rahmenbedingungen". Die wohnrechtlichen Bestimmungen sollten "möglichst rasch ausformuliert" werden.

(APA)