Presse

Täglich von 0 - 24 Uhr

office@realpartners.at

+43 1 876 66 60

Pressemeldungen von Realpartners erscheinen in den verschiedensten Printmedien.

Details: Erstellt: 18. Dezember 2025

Wohnbau in Österreich

Das Henne-Ei-Problem der Bauträger:

"Niemand kauft derzeit eine Wohnung, die nicht fertig ist"

Wegen benötigter Vorverwertungen, die kaum erzielbar sind, ist das Bauträgergeschäft laut dem Verband der Immobilienwirtschaft "völlig eingeschlafen"

Martin Putschögl

17. Dezember 2025, 16:30

20.000 Wohnungen sind derzeit in Wien auf dem Markt, davon sind 9000 neue Bauträgerwohnungen.

Putschögl

Der Wohnbau in Österreich schwächelt ordentlich, das ist beispielsweise auch im neuen Wohnimmobilien-Dashboard der Nationalbank recht gut erkennbar. "Viele Projekte werden verschoben oder gar nicht mehr gestartet", sagte der Bauträgersprecher des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI), Thomas Raith, auf einer Pressekonferenz des Verbands am Mittwoch in Wien. Das Bauträgergeschäft sei "komplett eingeschlafen", denn es gebe da ein Problem, bei dem sich die sprichwörtliche Katze in den Schwanz beißt: Banken pochen auf einen gewissen Vorverwertungsgrad, wenn sie den Bau eines neuen Wohnprojekts finanzieren. Es muss also ein bestimmter Teil der Wohnungen schon vom Plan weg verkauft werden, damit das Projekt überhaupt gestartet werden kann. Jedoch: "Derzeit kauft niemand eine Wohnung, die nicht fertig ist", sagte Raith. Ein Henne-Ei-Problem.

Gebrauchtes ist gefragt

Insgesamt legten die Immobilientransaktionen in Österreich zuletzt zwar wieder zu. Der Aufschwung betraf aber vor allem gebrauchte Wohnungen, berichteten ÖVI-Geschäftsführer Anton Holzapfel sowie der Landesstellenleiter in Kärnten, Maximilian Madile, und die ÖVI-Vizepräsidenten Andreas Wollein und Andreas Karg. Sowohl in Kärnten als auch im "Ländle", dem Standort von Kargs Unternehmen, fänden Neubau-Transaktionen nur sehr verhalten statt, der Bestands-Markt sei hingegen "halbwegs stabil", wie es Madile ausdrückte. Auch in Vorarlberg werden derzeit "nur fertige Wohnungen gekauft", sagte Karg. Zumindest dort seien die jüngsten Baubewilligungszahlen aber "erfreulich" ausgefallen.

In Wien seien derzeit rund 20.000 Wohnungen am Markt, berichtete Raith. 9000 davon seien Bauträgerwohnungen, also ganz neue Einheiten. Ebenso viele Wohnungen, rund 9000, würden derzeit nachgefragt, also von Kaufwilligen gesucht werden. Theoretisch würde es also mehr als zwei Jahre dauern, bis das aktuelle Gesamtangebot "absorbiert" sei, erklärte Raith. Bauträgerwohnungen werden derzeit allerdings nur 2500 gesucht, was die "Absorptionsrate" in diesem Segment in Richtung vier Jahre steigen lasse. Das sind keine guten Aussichten für Bauträger. Anlegerinnen und Anleger seien zwar durchaus interessiert, zu kaufen, "aber auch die versuchen natürlich so spät wie möglich in ein Projekt einzusteigen, weil sie mit der Miete den Kredit zurückzahlen wollen". Und Miete lässt sich natürlich erst dann lukrieren, wenn eine Wohnung bezugsfertig ist.

Globalinvestoren wie Fonds oder Versicherungen seien einerseits von den jüngsten politischen Diskussionen um die Mietpreisbremse abgeschreckt worden, andererseits sei ihnen sowieso auch die aktuell erzielbare Rendite zu niedrig, so Raith. "Die wollen 4,5 bis 5 Prozent." Das gebe dann wiederum das Verhältnis aus (hohen) Baukosten und Mieten aktuell nicht her.

Neuvertragsmieten stark gestiegen

Stichwort Mieten: Diese seien bei Neuvermietungen im Jahr 2024 um bis zu 7,7 Prozent gestiegen, berichtete ÖVI-Präsident Georg Flödl. "Dieser Trend setzte sich 2025 fort." Im Bestand würden aus Sicht des ÖVI die Energiekosten der Preistreiber bei den Mieten sein, denn die Richtwerte wurden seit April 2023 nicht mehr erhöht, die Kategoriebeträge seit Juli 2023 nicht mehr. "Seit 2023 mussten Vermieter im mietengeschützten Altbau einen realen Verlust in Höhe von elf Prozent hinnehmen", kritisierte Flödl.

Politische Eingriffe, wie sie gerade erst auch mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) vorgenommen wurden, würden die Situation zusätzlich verschärfen. Generell sehe man in den bisher von der schwarz-rot-pinken Bundesregierung getroffenen Maßnahmen "noch nicht viele Anreize, was die Schaffung neuen Angebots betrifft", sagte Flödl. So werde sich wohl die Angebotssituation auch in den nächsten beiden Jahren nicht verbessern; denn auch Projekte, die 2026 begonnen werden, können frühestens 2028 bezogen werden.

Der erst am Dienstag von der EU-Kommission vorgestellte "Plan für leistbares Wohnen" der EU wird vom ÖVI begrüßt. Insbesondere was die angekündigte Vereinfachung von Normen und Bauverfahren betrifft, konkret mit dem für 2027 avisierten "Housing Simplification Package", verspricht man sich Impulse. Skeptisch äußerte sich Holzapfel bezüglich der geplanten "paneuropäischen Investitionsplattform", über die die EU-Kommission hunderte Milliarden Euro in den Wohnbau lenken will. Der ÖVI-Geschäftsführer erinnerte an den fehlgeschlagenen Versuch, mit der Wohnbau-Investitionsbank (WBIB) eine solche Plattform nur für Österreich zu schaffen.

Wohnrechtsreform gefordert

An den österreichischen Gesetzgeber will der Verband nun auch mit eigenen Vorschlägen herantreten. Solche habe man ohnehin schon länger "in der Schublade", sagte Holzapfel. Bekanntlich will die österreichische Regierung schon im ersten Halbjahr 2026 auf Druck der Neos Sanierungen in Mehrparteienhäusern erleichtern. Dazu brauche es Eingriffe ins Mietrechtsgesetz (MRG) und ins Wohnungseigentumsgesetz (WEG); also genau jene Dekarbonisierungs-Wohnrechtsnovelle, die von der vorherigen schwarz-grünen Bundesregierung lange verhandelt wurde und von der am Ende nur die Erleichterung von Balkonkraftwerken übrig blieb.

Was das jüngst beschlossene 5. MILG mitsamt dem neuen Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) betrifft, das am 1. Jänner in Kraft tritt, könne man über die Auswirkungen noch nicht viel berichten, sagte Flödl. In der von ihm geleiteten Hausverwaltung Dr. Funk Immobilien habe man jedenfalls kürzlich sowohl die Vorausschauen an die Eigentümerinnen und Eigentümer als auch die neuen Vorschreibungen für Mieterinnen und Mieter mit Anhebungszeitpunkt 1. Jänner ausgeschickt. Letztere werde man aber wohl, sobald das MieWeG auch im Bundesgesetzblatt kundgemacht ist (denn dies ist noch nicht passiert), wieder stornieren müssen. Bis zum ersten im MieWeG festgelegten Inflations-Anpassungs-Stichtag am 1. April 2026 "sollte dann auch klar sein, wie das Ganze technisch umgesetzt wird", sagte Holzapfel. Aktuell sind von den Hausverwaltungen hier mühsame Parallelrechnungen durchzuführen, weil das MieWeG bestehende Wertsicherungen nicht ersetzt, sondern nur "begrenzt", wie es im Gesetz heißt.

(Martin Putschögl, 17.12.2025)

Details: Erstellt: 17. Dezember 2025

ÖVI Präsident Georg Flödl warnt vor einem Engpass im Mietbereich.

Trotz Herausforderungen und strukturellen Problemen

ÖVI sieht stabilen Immobilienmarkt

17. Dezember 2025 | Autor: Stefan Posch

Die österreichische Immobilienwirtschaft zeigt sich aktuell zwar stabil, hat aber mit großen Herausforderungen und auch sturkturellen Problemen zu kämpfen. Das machte der Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI) bei der heutigen Jahrespressekonferenz deutlich. Zwar zeigen sich erste Erholungstendenzen am Markt, gleichzeitig verschärfen politische Eingriffe, stockender Neubau und strukturelle Angebotsdefizite die Lage. Besonder betroffen ist dabei das Mietsegment.

Andreas Wollein, ÖVI Vizepräsident, spricht von einer vorsichtigen Markterholung. „Wir sehen eine Erholung mit angezogener Handbremse. 2023 und 2024 sind die Transaktionen massiv eingebrochen, heuer beobachten wir eine Erholung mit weiterem Aufwärtspotential, vor allem bei gebrauchten Immobilien.“ Sinkende Zinsen und steigende Löhne hätten die Nachfrage zuletzt gestärkt. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen stieg die Transaktionszahl in den ersten drei Quartalen 2025 um 18% gegenüber dem Vorjahr. Auch die Anzahl der neuen Hypothekarkredite hat sich gegenüber 2023/2024 fast verdoppelt.

Deutlich kritischer ist die Situaion beim Neubau, wie Thomas Raith, ÖVI-Vorstand und Bauträgersprecher, ausführt. „Wir hatten in den vergangenen Jahren viel Geld am Markt, aber die Sparquote ist gestiegen und es wurde nicht in Immobilien investiert.“ Hauptursache sei die Verunsicherung privater Käufer gewesen, auch durch regulatorische Vorgaben wie die KIM-Verordnung. „Das Bauträgergeschäft ist faktisch eingeschlafen. Neue Projekte konnten nicht gestartet werden, das führt zwangsläufig zu weniger Fertigstellungen.“ Die Folge: ein zunehmender Wohnungsmangel, vor allem bei Mietwohnungen in Wien. „Neue Wohnungen sind deutlich teurer und die Verkaufszahlen sind eingebrochen. Banken verlangen aber Vorverwertungen, um Projekte zu finanzieren", so Raith, der vor allem teure und schlecht geschnittene Wohnungen als Ladenhüter sieht.

Am Beispiel Vorarlberg skizziert Vizepräsident Andreas Karg vergleichbare Phänomene: Kaufpreise stabilisierten sich oder gaben leicht nach, die Zahl der Transaktionen blieb verhalten, und die Nachfrage verlagerte sich spürbar in Richtung Miete. Mittlerweile zeichnet sich eine vorsichtige Belebung des Immobilienmarktes ab. Die Zahl der Transaktionen zieht wieder an und signalisiert steigende Marktaktivität, insbesondere im Gebrauchtimmobilienmarkt. Preislich zeigt sich überwiegend eine Stabilisierung mit moderaten Anstiegen – allerdings stark abhängig von Zinsniveau, Konjunktur und Lagequalität. Der Neubauverkauf bleibt weiterhin sehr zurückhaltend, eine Tendenz, die Max Madile, ÖVI- Landesstellenleiter in Kärnten nur unterstreichen kann.

Angespannt ist mittlerweile die Lage am Mietmarkt in Ballungszentren, wie ÖVI Präsdient Gerog Flödl ausführt. „Der Mietmarkt ist derzeit das größte Sorgenkind“, so Flödl, der gleichzeitig aber auch anmahnt den "medialen und politischen Spin" zu hinterfragen: „Die Bestandsmieten sind den Löhnen nicht davongelaufen, die Wohnkosten liegen seit Jahren relativ stabil bei rund 20 bis 21 Prozent.“ Sorgen bereite jedoch der Bereich der Neuvermietungen. „Wir haben geringe Bewilligungs- und Fertigstellungszahlen, gleichzeitig ist die Nachfrage aufgrund der Situation im Eigentumsbereich gestiegen. Das führt zu Preissteigerungen bei Neuvermietungen.“ Politische Eingriffe hätten die Angebotsseite zusätzlich geschwächt. „Wir erleben aktuell sehr einseitige Eingriffe in bestehende Verträge. Das führt zu Vertrauensverlust und Investitionen werden zurückgestellt. Wir haben große Sorge, dass sich die Angebotslage in den kommenden zwei Jahren nicht verbessert.“ Entscheidend sien stabile Rahmenbedingungen und Vertrauen. "Diese Softfaktoren werden darüber entscheiden, ob wir in den kommenden Jahren wieder mehr Angebot am Markt sehen. Der Markt kann liefern – aber nur, wenn die Rahmenbedingungen stimmen", so das Fazit von Georg Flödl.

Einen europapolitischen Blick brachte ÖVI-Geschäftsführer Anton Holzapfel ein. „Erstmals hat die EU das Thema Wohnen für sich entdeckt.“ Die Europäische Kommission habe einen Affordable Housing Plan vorgelegt, der auf Vereinfachungen abzielt. „In den Ballungsräumen herrscht teils massive Wohnungsknappheit. Die EU will Genehmigungen und Verfahren vereinfachen und auch neue Finanzierungsansätze prüfen.“ Entscheidend sei die Umsetzung. „Es ist ein wichtiges Signal, dass EU-weit statt weiterer Normenfluten eine Vereinfachung angestrebt wird.“ Gleichzeitig appellierte Holzapfel an den Gesetzgeber: „Gerade bei den Themen ESG und Nachhaltigkeit brauchen wir miet- und wohnrechtliche Rahmenbedingungen, die einen fairen Ausgleich zwischen Vermietern und Mietern ermöglichen.“

https://immomedien.at/de/nachrichten/ovi-sieht-stabilen-immobilienmarkt