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In manchen Wiener Bezirken bewegen sich die Immo-Preise seitwärts
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Autor Franziska Zoidl am 16.12.2021
Wohnen
Corona hat den Run auf Wohnimmobilien angeheizt. Für Wohnungsbesitzer kommen in den nächsten Jahren einige rechtliche Neuerungen
Noch ist das Jahr nicht vorbei – schon gar nicht am Wohnimmobilienmarkt: Denn Verkäufe, die hier in den letzten Tagen des Jahres noch über die Bühne gehen, werden erst im kommenden Jahr im Grundbuch aufscheinen. Daher ist es noch ein wenig früh für ein Resümee.
Allerdings zeichnet sich ein klarer Trend ab: Während das Transaktionsvolumen aufgrund der hohen Preise weiter gestiegen ist, hat die Anzahl der Transaktionen abgenommen. Das zeigt eine Analyse von Immo United für den Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI), die am Donnerstag präsentiert wurde.
Für diesen Umstand gibt es mehrere Gründe: Wer derzeit nicht verkaufen muss, verkauft auch nicht, konstatierte Andreas Wollein, ÖVI-Vorstand und Immobiliensachverständiger. Die Zinslage mache es zudem attraktiver, in Immobilien zu investieren als das Geld auf der Bank liegen zu lassen. Die hohen Immobilienpreise sind aber nicht nur durch die große Nachfrage und das Wachstum Wiens bedingt, sondern auch durch die hohen Bau- und Grundstückspreise.
Drehende Kräne
In den letzten Jahren wurde in Wien immer mehr im freifinanzierten Bereich gebaut. In manchen Bezirken drehen sich die Baukräne unablässig – zumindest bei jenen Baufirmen, die derzeit überhaupt Baukräne ergattern können. In manchen Bereichen der Stadt sieht man bei ÖVI und Immo United angesichts des Baubooms aber bereits eine Stagnation der Preise.
Im Vergleich zur Vorjahresauswertung stiegen die Preise etwa im Süden und Westen Wiens – also im 12., 13. und 23. Bezirk sowie in Teilen des 14. Bezirks – bei gebrauchten Wohnungen nur minimal von 3.803 auf 3.809 Euro pro Quadratmeter. Bei neuen Wohnungen fielen die Preise im Schnitt sogar leicht unter den Vorjahreswert, nämlich von 5.041 auf 4.948 Euro. Und: Bei den meisten Stadtteilauswertungen habe es keine größeren Anstiege nach oben, sondern eher Seitwärtsbewegungen gegeben, heißt es vonseiten des ÖVI.
Über ganz Wien gerechnet ergibt dies einen Durchschnittspreis für neuwertige Eigentumswohnungen von 5.485 Euro pro Quadratmeter, 5.237 Euro waren es im Jahr 2020. Gebrauchte Eigentumswohnungen wurden im Schnitt um 4.260 Euro pro Quadratmeter verkauft, im Jahr davor um 4.031 Euro. Angesichts der Preise wenig überraschend ist zudem, dass die Wohnungen im Schnitt immer kleiner werden.
Neuerungen für Wohnungseigentümer
Jene, die bereits eine Wohnung gekauft haben, erwarten im kommenden Jahr einige rechtliche Änderungen. Am Donnerstag wurde im Nationalrat die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) beschlossen, die – bis auf kleinere Ausnahmen – ab 1. Jänner 2022 in Kraft tritt. Wie berichtet, sollen damit bestimmte Änderungen im Haus, für die bisher das Okay sämtlicher Miteigentümerinnen und Miteigentümer nötig war, erleichtert und damit die Ökologisierung des Wohnbaus vorangetrieben werden.
Wer künftig zum Beispiel eine Vorrichtung zum Langsamladen für sein E-Auto errichten will, hat gute Erfolgsaussichten: Die Miteigentümer müssen über die geplante Maßnahme zwar weiter in Kenntnis gesetzt werden, ihr Schweigen zählt aber künftig als Zustimmung. Das Errichten der E-Ladestation wird nämlich in die Liste der "privilegierten Änderungen" aufgenommen.
Ebenso wie die Errichtung von Beschattungsvorrichtungen wie Rollläden und Markisen. "Das stelle ich mir in der Praxis aber schwierig vor", sagt Udo Weinberger, ÖVI-Verwaltersprecher: "Man kann nur hoffen, dass die Wohnungseigentümer Interesse an der optisch einheitlichen Ausgestaltung des Hauses haben."
Schwierigkeit bei Mehrheitsfindung
Generell wird die Mehrheitsfindung in Hausgemeinschaften erleichtert. Zwei Drittel der abgegebenen Stimmen können einen Entschluss fassen, wenn damit zumindest ein Drittel aller Miteigentumsanteile erreicht werden. Auch hier sieht Weinberger aber eine Schwierigkeit: Immerhin kann mit den neuen Anteilsverhältnissen theoretisch eine Gruppe von Wohnungseigentümerinnen und -eigentümern einen Entschluss fassen – und eine zweite einen gegenteiligen. Hier wird in den kommenden Jahren also noch einiges an Judikatur nötig sein. Diese Änderung wird erst mit Juli 2022 in Kraft treten.
Festgelegt wird in der WEG-Novelle auch eine Mindestrücklage, um zukünftig anstehende Investitionen und Sanierungen stemmen zu können. Mindestens 90 Cent pro Quadratmeter und Monat müssen nach einer Übergangsfrist und ab 1. Juli des kommenden Jahres berappt werden. "Ein Tropfen auf den heißen Stein" ist das für Weinberger. Eine Mindestrücklage in dieser Höhe hätte man wohl vor 20 Jahren einführen müssen, um die in vielen Häusern bald anstehenden Sanierungen zu stemmen.
Viele neue Wohnungen im Bau, die Kaufpreise steigen
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Viele neue Wohnungen im Bau, die Kaufpreise steigen | kurier.at
von Ulla Grünbacher am 21.12.2021
Wohnen
Noch ist kein Ende der Preisrallye in Sicht, auch wenn die vielen frei finanzierten Neubauwohnungen in manchen Regionen zu einer Stagnation führen.
2021 gab es eine hohe Bereitschaft, in Wohnimmobilien zu investieren. Denn der Investitionsdruck zur Geldanlage ist groß, so die Experten des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI). Während das Transaktionsvolumen aufgrund steigender Kaufpreise im Jahr 2021 weiter gestiegen ist, hat die Anzahl der Immobilien, die ihren Besitzer wechselten, abgenommen, so Andreas Millonig, Geschäftsführer von ImmoUnited. Der Grund: Wer nicht verkaufen muss, verkauft auch nicht.
Viel Neubau
Im Jahr 2021 wurden viele neue Wohnungen errichtet, der Peak an Fertigstellungen dürfte heuer erreicht werden. Die meisten Einheiten werden frei finanziert errichtet. Aufgrund der steigenden Bau- und Grundkosten ist es schwieriger geworden, geförderte Wohnungen zu realisieren. Das große Angebot an frei finanzierten ist bereits am Markt spürbar, in manchen Bereichen stagnieren bereits die Kaufpreise.
Kaufpreise gestiegen
Wiener Neubau-Wohnungen, damit sind auch generalsanierte Objekte und Dachausbauten gemeint, verteuerten sich innerhalb des Gürtels weiter, sie kosten derzeit im Durchschnitt 6.937 Euro pro Quadratmeter. Auch Bestandswohnungen legen preislich zu, derzeit kosten sie rund 4.422 Euro pro Quadratmeter. Im 18. und 19. Bezirk kosten neuwertige Wohnungen 7.147 Euro pro Quadratmeter, gebrauchte 4.706 Euro pro Quadratmeter. Günstiger erwirbt man Wohnungseigentum außerhalb des Gürtels und Transdanubien, sowie im südlichen und westlichen Wien (zwischen knapp 3.000 Euro gebraucht und 5.000 Euro pro Quadratmeter neuwertig). Über ganz Wien gerechnet stiegen die Kaufpreise für neuwertige Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahr um knapp fünf Prozent, jene für Bestandsobjekte um 3,7 Prozent.
Innsbruck und Salzburg am teuersten
Die Hotspots der Landeshauptstädte sind wie schon in den vergangenen Jahren Innsbruck und Salzburg. Die Kaufpreise für Neubauwohnungen liegen aktuell im Durchschnitt bei 6.793 Euro pro Quadratmeter in Salzburg und 6.731 Euro pro Quadratmeter in Innsbruck. Vor allem im Westen Österreichs wurde ein hoher Preisanstieg bei Bestandswohnungen registriert: Um+ 17 Prozent in Bregenz und knapp +10 Prozent in Innsbruck. Aber auch in Linz und Graz haben Gebrauchtwohnungen um sechs bis sieben Prozent angezogen, in Klagenfurt haben sie sich auf niedrigem Niveau sogar um 9,4 Prozent verteuert. Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser im Speckgürtel rund um Wien sind heuer im Vergleich zum Vorjahr um rund 12 Prozent gestiegen, damit liege Österreich im EU-Preisvergleich auf Platz 3.
2021 weniger Wohnungen verkauft, dafür teurer
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PLUS VON FÜNF PROZENT
Kronen Zeitung FREIZEIT > BAUEN & WOHNEN vom 16.12.2021
Obwohl heuer in Österreich weniger Eigentumswohnungen verkauft wurden als im Vorjahr, ist das Volumen der Transaktionen gestiegen. Grund dafür sind höhere Preise. In Wien lag der Durchschnittspreis für neuwertige Eigentumswohnungen heuer bei 5485 EUR pro Quadratmeter, das entspricht einem Plus von knapp fünf Prozent.
„Wer nicht verkaufen muss, verkauft nicht“, so Andreas Wollein vom Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI) in einer Aussendung am Donnerstag.
„Das aktuelle Zinsniveau mit Negativzinsen und Verwahrgebühr bei steigender Inflation veranlasst viele, weiter in Immobilien zu investieren“ erklärt er. Rund ein Drittel der Fertigstellungen am Wiener Wohnungsmarkt seien von Investorenprojekten gekennzeichnet.
Eigentum in Wien: 5485 Euro pro Quadratmeter
Das große Angebot an freifinanzierten Wohnungen sei auch am Markt sichtbar und habe inzwischen in bestimmten Bereichen zu einer Stagnation der Wohnungspreise geführt. Dennoch: In Wien kostete eine neue Eigentumswohnung heuer durchschnittlich 5485 Euro pro Quadratmeter, das entspricht einem Anstieg von fünf Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Für eine gebrauchte Wohnung zahlt man im Durchschnitt 4236 Euro pro Quadratmeter und damit um 3,7 Prozent mehr. Auch in Salzburg (6793/m2), Innsbruck (6731/m2) und Bregenz (5376/m2) sind die Preise für Neubauwohnungen im Schnitt um fünf Prozent gestiegen.
Am stärksten war der Anstieg jedoch bei gebrauchten Wohnungen in Bregenz (4529/m2). Dort musste man heuer um 17 Prozent mehr hinblättern als noch im Vorjahr. Auch in Innsbruck (5322/m2) stiegen die Preise für Gebrauchtwohnungen um zehn Prozent, in Klagenfurt (2234/m2) um 9,4 Prozent. Die hohen Preisanstiege weisen, laut Aussendung, deutlich auf ein äußerst knappes Angebot hin.
In Städten fehlen Studenten | Mehr Kleinwohnungen am Markt: So verändert Corona die Mietpreise
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In Städten fehlen Studenten | Mehr Kleinwohnungen am Markt:
So verändert Corona die Mietpreise
13.01.2021
Die Beschränkungen in der Zeit der Corona-Pandemie haben den heimischen Mietwohnungsmarkt in Bewegung gesetzt.
Weil traditionelle Zielgruppen - Studenten und Studentinnen, Tourismusbeschäftigte, Expats, Saisongäste - auslassen, sind in Städten mehr Mietwohnungen am Markt - im billigeren Segment der Kleinwohnungen, aber auch im Hochpreissegment. Stark ausgeprägt ist dies nach Angaben der im Immobilienring vereinten Makler in Wien und in Salzburg, aber etwa auch in St. Pölten.
Für Mitte August 2020 bis Mitte Jänner 2021 hat das Immobilienring-Research einen Lagebericht abgegeben. Weil vor allem in Wien der Wohnungsneubau aufholte, hat sich die Situation beim leistbaren Wohnen entspannt. Dazu drängten AirBnB Wohnungen auf den Markt. Zunehmend mehr Eigentumswohnungen würden nicht für den Eigenbedarf, sondern zur Vermietung gekauft. Studenten fehlten in den Universitätsstädten, was zu einem vergrößerten Angebot an Kleinwohnungen oder WGs führe. In Wien sei das Angebot bei Mieten bis 750 Euro brutto um rund 40 Prozent gestiegen, ebenso in St. Pölten. In Kategorien von 750 bis 1250 Euro gebe es 10 Prozent mehr Auswahl. In Salzburg habe sich das Mietwohnungsangebot zwischen 750 und 1.000 Euro fast verdoppelt. Deutlich weniger geworden sei das Angebot indes in Linz und Klagenfurt. In Bregenz gebe es wie schon bisher kaum Mietangebote.
Bei teureren Wohnungen mangelte es nach Daten des Maklervereins vor allem auch in Wien zuletzt an Kurzfristmietern aus internationalen Konzernen oder Organisationen. Gäste, Schauspieler oder Mitarbeiter von Festspielen fehlten auch bei Ferienwohnungen oder Zweitwohnsitzen, deutlich sichtbar in Salzburg.
Seit zehn Monaten fehlen Studenten
Viele Jahre war in Wien und Salzburg das verfügbare Angebot im Hochpreissegment zu klein. Internationale Unternehmen und Festspiele buchten hochwertigen Wohnraum für Expats und Gäste. In Wien wurde nach Angaben der Makler die Vermietung jedoch bereits vor vier, fünf Jahren bei 2.000 Euro schwierig, weil internationale Firmen nicht mehr jeden Preis fürs Wohnen ihrer Mitarbeiter zahlten. Oft erhielten die Beschäftigten einen Zuschuss und mieteten sich eine günstigere Wohnung. Aktuell fehlten aber auch die kurzfristigen Mieten im Hochpreissegment, so der Immobilienring. Damit habe sich in Wien bei Mieten von 2.000 bis 2.500 Euro das Angebot zuletzt um 27 Prozent vergrößert. Der "imaginäre Mietpreisdeckel" sei aktuell auf rund 1.500 Euro gesunken, berichteten die Immoring-Präsidenten Georg Spiegelfeld und Andreas Gressenbauer. Im Bereich von 1.500 bis 1.750 Euro sei das Angebot in Wien um 12 Prozent gestiegen, in Graz und Salzburg sogar um 79 bzw. 68 Prozent.
Wohnungen mit etwa 90 Quadratmetern und 12 bis 15 Euro Bruttomiete/m² und Sanitäranlagen meist aus den 1970ern wurden in den vergangenen Jahren an Studenten als WGs vermietet. Aber seit zehn Monaten fehlten Studenten in den Uni-Hauptstädten, und für Familien seien die Grundrisse meist nicht geeignet, so die Makler. Zimmer würden ab 380 bis etwa 500 Euro warm angeboten - allerdings seien zu diesem Preis bereits Kleinwohnungen mit rund 35 Quadratmeter zu haben.
Leichtet Zuwachs
Zu etwas anderen Zahlen kommt das Onlinemarktplatzportal immowelt.at in seinem Beobachtungsradius. Demnach seien in Österreich in 9 von 12 Städten die Mieten weiter gestiegen, darunter in Wien mit einem leichten Zuwachs um 2 Prozent auf von 14 Euro. Auch in den teuersten Städten Innsbruck (17,70 Euro) und Salzburg (15,70 Euro) seien die Mieten im Vergleich zum Vorjahr um jeweils 3 Prozent weiter angestiegen. Untersucht worden seien die Angebotsmieten für Wohnungen (40 bis 120 Quadratmeter) in den Landeshauptstädten und größten Städten Österreichs.
In Innsbruck konkurrierten in den vergangenen Jahren Arbeitnehmer aus der lange Zeit boomenden Tourismusbranche mit Studenten der renommierten Universität um Wohnraum. Dass sich der Wohnmarkt durch den Einfluss von Corona in der Tiroler Landeshauptstadt nun anders entwickelt, zeichnet sich für diesen Standort laut immowelt.at bisher nicht ab.
Mit steigenden Preisen für Wohnungseigentum rechnet auch der Österreichische Verband der Immobilientreuhänder (ÖVI). Der Druck von Investorenseite wird bleiben. Auch bei Privaten sind Immobilien beliebt, stark fragt sind Einfamilienhäuser im Grünen und Terrassenwohnungen am Stadtrand. Die Zahlungsmoral der Mieter ist auch in der Coronakrise nach wie vor sehr hoch.
Es gebe nach wie vor ein großes Interesse von Investoren an Gesamtobjekten, so ÖVI[1]Maklersprecherin Sandra Bauernfeind am Dienstag in einer Online-Pressekonferenz. Auch im Vorjahr seien manche Objekte gar nicht in den Einzelverkauf gekommen. Man gehe davon aus, dass die Eigentumspreise nach wie vor steigen werden, während sich die Mieten auf moderatem Niveau einpendeln bzw. in einem überschaubaren Ausmaß steigen werden.
Im Vorjahr seien die Preise teils moderat, teilweise aber auch deutlich gestiegen. Einen klaren Preisanstieg gab es in den Landeshauptstädten etwa in St. Pölten oder Klagenfurt (plus 10 Prozent). Im Westen Österreichs blieben die Preise auf hohem Niveau. In Innsbruck stiegen die Preise im Neubau um ein Prozent, wiesen mit rund 6.650 Euro pro Quadratmeter aber den höchsten Wert aller Landeshauptstädte auf, geht aus einer vorläufigen Auswertung von Grundbucheintragungen auf Basis der abgeschlossenen Kaufverträge von ÖVI und Immounited hervor. In der zweitteuersten Stadt Salzburg sowie in Graz stiegen die Preise um rund 3,5 Prozent. Für Linz geht der ÖVI von stabilen bzw. leicht nachgebenden Preisen aus. In Wien stiegen die Preise durchschnittlich um rund fünf Prozent.
Immo-Markt in Wien: Keine Krise trotz Krise
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Immo-Markt in Wien: Keine Krise trotz Krise
22.12.2020
Experten schätzen, dass in Wien bis 2030 etwa 48.000 zusätzliche Wohnungen benötigt werden. Daher bleiben die Preise hoch.
Die Immobilienbranche in Italien hat schon bessere Zeiten erlebt. Wegen der Corona-Krise bleiben auch beim südlichen Nachbarn die Touristen aus. Laut einer Studie der Mailänder Wirtschaftszeitung Sole 24 Ore stehen viele Ferienwohnungen leer. Die Mietpreise sind in Mailand um zehn Prozent gesunken. Doch Wien ist anders. „Von sinkenden Mieten ist nichts zu bemerken“, lautet die Auskunft von Lukas Tockner, Referent für Wohnbaupolitik bei der Wiener Arbeiterkammer. Die Arbeiterkammer gehört zu jenen Institutionen, die sicher gerne über niedrigere Preisen berichten würde, wenn es denn so wäre.
Mieten stagnieren
Andreas Wollein, Geschäftsführer und Inhaber von Realpartners sieht bei den Mieten bestenfalls eine „Seitwärtsbewegung“. Beim Kauf von Wohnungseigentum habe die Corona-Krise keine negativen Auswirkungen auf die Nachfrage und die Entwicklung der Preise bewirkt. „Beim Kauf gibt es eine Steigerung. Das ist natürlich auch abhängig von den Bezirken und der Lage der Objekte.“
Lieblingsbezirke
Die bisher beliebten Wiener Bezirke wie etwa Hietzing, Währung, Döbling und auch weiterhin die Innere Stadt sind nach wie vor die Favoriten der Investoren. „Aber auch in der Josefstadt hat mittlerweile ein hohes Preisniveau“, weiß Wollein. Der Trend, der mit der Wirtschaftskrise 2008 begonnen habe, dauere weiter an. Er sieht auch keinen Grund, warum sich daran etwas ändern sollte. Glücklicherweise habe Wien noch über nicht verbaute Grundstücke verfügt, die kürzlich für Immobilienprojekte verwendet worden sind oder nun entsprechend genutzt werden.
Neue Projekte in Penzing, Donaustadt, Liesing
Dazu gehören ehemalige Bahnhofsgelände oder auch Grundstücke in Penzing, die früher dem Bundesherr gehört haben. Auch in der Donaustadt und in Liesing sind noch Flächen als Baugrund verfügbar. Grundstücke in Lagen, die früher nicht so interessant waren, werden nun verwertet. Das gilt etwa auch für Liegenschaften entlang von häufig befahrenen Straßen. Ein Grund, warum in Wien der Immobilienmarkt weiter boomt, ist die Bevölkerungsentwicklung. In einigen Jahren wird die Einwohnerzahl zwei Millionen erreichen. Da muss man sich um die Nachfrage nach Wohnraum keine Sorgen machen. Die Experten d es Immobiliendienstleisters CBRE gehen davon aus, dass bis 2030 in Wien etwa 48.000 zusätzliche Wohnungen benötigt werden.
Langfristige Vermietung
Nach wie vor steht Wohnungseigentum an erster Stelle. „Es gibt aber auch viele Fonds aus dem Ausland die Projekte kaufen und an einer langfristigen Vermietung interessiert sind“, erzählt Wollein. Die Renditen von drei Prozent oder weniger seien für die Investoren durchaus ausreichend. Schließlich gelte Wien für Immobilieninvestoren ja als „sicherer Hafen“. Die Gefahr einer Immobilienblase in Wien sieht der Immobilienexperte nicht, weil der Eigenmittelanteil der Käufer sehr hoch ist. Zumal ja auch die Banken bei der Vergabe von Krediten für Immobiliengeschäfte auf Eigenmittel großen Wert legen. Wollein: „Es wird wenig fremdfinanziert. Man glaubt nicht wie viele Käufer noch über genügend finanzielle Mittel verfügen.“
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